房东对于已经交付的房子
是否有维修义务？
维修的费用由谁承担？
租户是否可以以此拒交房租？
下面我们来一一揭秘！
基 本 案 情
2018年
甲公司与乙小姐签订《租赁合同》，约定甲公司将其商铺出租给乙小姐经营使用，租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日。
合同还约定，该房屋因工程质量问题发生损坏的，甲公司应予以维修；乙小姐延迟缴纳本合同租金及其他费用的，每延迟一日，乙小姐应当向甲公司支付相当于欠费金额2‰的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲公司有权单方解除合同。合同签订后，甲公司向乙小姐交付了案涉房屋。
2019年2月起
案涉房屋在下雨时发生多次下水道水倒灌室内情形，给乙小姐造成一定损失。
2019年5月起
乙小姐与甲公司交涉未果，乙小姐于是不再向甲公司支付租金。
2019年7月
甲公司完成了维修义务，但因双方就租金缴纳及租金调整问题协商未果，乙小姐仅缴纳2020年1—2月两个月的租金一万余元后仍拒绝补交此前房租及续交后续房租。甲公司遂诉至宜昌市伍家岗区法院，要求判决乙小姐立即偿还欠付租金11万余元及因欠付租金产生的迟延履行违约金。
法 院 认 为
甲公司与乙小姐签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、法规强制性规定情形，合同有效成立，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
争 议 焦 点
租赁房屋是否存在返水情形？
返水情形的归责？
返水情形是否构成免交
或延迟缴纳租金的理由？
裁 判 理 由
根据乙小姐提交的照片、视频资料可知，案涉房屋在下雨时下水道水倒灌室内情况属实。
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。
案涉房屋存在下雨时下水道水倒灌室内的情况，在甲公司未履行维修义务前， 乙小姐可以行使同时履行抗辩权。
甲公司在乙小姐向其反应情况及收到乙小姐提交的书面材料后，一直未积极履行维修义务直至2019年7月18日。在此期间，乙小姐有权请求拒付租金或请求减少租金，但在甲公司履行维修义务后，乙小姐应当按期足额支付租金。
因案涉租赁合同为先付后租的合同，即乙小姐应支付甲公司租金合计7万余元，对于甲公司请求的迟延履行违约金，系以2‰/日为标准计算，计算标准过高，且双方《租赁合同》约定，在乙小姐迟延支付超过30日时，甲公司即有权单方解除合同，故法院酌情支持30日内的迟延履行违约金为4千余元，对于超出部分的迟延履行违约金，法院不予支持。
租赁的房屋出现问题时
承租人要积极与出租人进行沟通
并妥善固定双方之间的协商记录
不应以拒交房租对抗
若承租人拖欠房租的
出租人也享有解除合同
并要求承租人承担违约责任的权利
来源：湖北高院，伍家岗区法院、湖北普法