报告要点
市场表现横盘整理：上周上证指数下跌1.06%、沪深300下跌1.11%、创业板指下跌0.84%，万得全a交易额3.14万亿，环比小幅增长。上周地产板块下跌1.93%，年初以来累计下跌13.36%，在所有申万一级行业中排名25/28，地产板块估值水平pe为7.67倍，港股通内房股6.84倍。
国内疫情防控良好，海外新增确诊再度考验10万例：本周新冠疫情covid-19防控形势有三点值得注意：1）上周境内黑龙江、内蒙及其他主要城市境外输入很少；2）4月24日境外新增10.45万亿，超过此前4月10日的9.76万例峰值；3）境外美国、俄罗斯、英国等国家单日新增又有上行趋势。
深圳上海央行督查房抵经营贷，湖北荆州降低首付两日游：4月22日，上海央行强调严禁通过消费贷和经营性贷款变相突破购房信贷政策；同日，荆州撤回“购房首付降低至2成，个人贷款额度提高50万”的楼市新政。表明了“房住不炒、针对需求端的房地产金融政策”平稳是主基调，政策的出发点依然数纾困而非刺激，符合我们此前对政策的判断。
2020q1基金持仓整体小幅下降，但个股调整明显：我们统计出一季度末主动型公募基金持有房地产个股市值950亿，相对股票市场标配比例3.79%低配0.08个百分点（2019年末为超配0.24个百分点），基金持仓小幅下降。从个股调整来看，a股被明显增持的有金科、阳光城、保利、金地、招商积余等，港股通内房被明显增持的有碧桂园服务、中海物业、融创、金地商置、世茂等。
投资策略与重点关注个股：深圳央行自查结果为未发现房抵经营贷违规行为，短期内政策风险释放，针对需求端的房地产金融政策依然保持平稳，建议按三条投资主线积极把握五月投资机会1）估值有抬升潜力：a股推荐万科a、金地集团、保利地产、新城控股，h估推荐中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股，建议关注金科和世茂；2）显著低估并存在预期差：a股推荐阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份，h股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国；3）物管类和小市值：a股推荐天健集团、南国置业、南山控股，关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业等。
风险提示：新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。
报告正文
市场回顾
上周a股市场整体表现震荡下跌，上证指数下跌1.06%、沪深300指数下跌1.11%，创业板指下跌0.84%，万得全a上周交易额3.14万亿，环比增长2.92%，保持一定增长。
申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌1.93%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌13.36%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。上周申万地产交易额566.87亿，环比增长5.10%。
从个股涨跌幅来看，上周阳光股份、深振业、栖霞建设、天健集团和华联控股等个股涨幅居前。万通地产、蓝光发展、国创高新和万业企业等个股跌幅居前。
从板块交易额来看，上周万科、保利、天健、金地、新湖中宝和新城等排在行业前列。其中，万科和保利周交易额合计123.66亿，占板块交易额比重为21.81%。从年初累计涨幅来看，大名城、招商积余、万通地产、黑牡丹和天健等涨幅居前，上涨个股个数占比17.42%。年初以来，新华联、中南建设、st新光、世联行和嘉凯城等跌幅居前。
从港股通内房（根据wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周仅有11只股票上涨，合生创展、碧桂园服务等涨幅明显，而绿城中国、时代中国、金地商置和远洋等位居跌幅前列。年初以来，中海物业、雅生活服务、碧桂园服务、建发国际、soho中国和金地商置等个股表现强势。上周从成交金额来看世茂、融创、中海、龙湖、长实、华润和碧桂园服务均超过10亿。
行业点评
【新冠肺炎covid-19跟踪】2019年12月5日，武汉出现首例不明原因肺炎就医患者。2019年12月30日，武汉陆续出现不明原因的肺炎病人，均来自于华南海鲜市场，症状疑似sars，但还未引起重视。2020年2月13日在日内瓦的国际会议上，who世界卫生组织宣布将目前爆发的新冠病毒正式命名为covid-19（替代之前的名字2019-ncov）。2020年2月21日，国家卫生健康委决定将“新型冠状病毒肺炎”（novel coronavirus pneumonia）英文名称也修订为covid-19，以取代之前2月8日的英文名称ncp。
截止2020年4月25日19:00，国内累计确诊病例84,330例，较昨日增加19例；现存确诊病例1,286例（-147例）、现存无症状感染者983例（ 4例）、境外输入确诊病例1,629例（ 11例）、累计死亡人数4,642例（ 0例）、累计治愈病例78,402例（ 166例）。国内疫情防控态势保持稳定，境外输入仍是重要增量来源，同时疫情在国外已经扩大到212个国家，累计确诊2,663,313人。
本周值得关注的主要有三点，1）上周黑龙江、内蒙及其他区域境外输入病例很少；2）海外疫情仍在持续扩散，全球累计确诊超过266万例，上周末突破单日峰值，4月24日新增10.45万例，超过原拐点10万例；3）从境外国家来看，各国家单日新增基本得到控制，俄罗斯、印度等国家初步出现新增病例同水平波动现象。
【行业政策动态跟踪】
近期最值得关注的政策有两个，一个是4月20日深圳央行督促辖区商业银行自查“房抵经营贷”违规买房的问题后，上海央行4月22日跟进表示坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。一个是湖北荆州4月20日紧急发文刺激楼市“购房首付降低2成，个人贷款额度提高50万”，在4月22日后紧急撤回，理由是与4月21日湖北省的发文精神不一致。
这两个现象，一个是央行严查和警示热点区域（深圳、上海）不要出现“房抵经营贷、个人消费信用贷”等方式变现突破“房住不炒”要求买房的情况（央行-商业银行-购房者），一个是急需吸引房企投资或提振购房者信心的地方抢先省级发文放出“刺激信号”后又撤回（地方释放宽松信号-吸引房企和购房者），表明了“房住不炒、针对需求端的房地产金融政策”平稳是主基调，政策的出发点依然数纾困而非刺激，符合我们此前对政策的判断。地方因为与地方之间存在竞争关系，无论是吸引人才或购买力，还是吸引产业和房企投资，都需要表明一个“积极信号”，这或许就是荆州发布“2日游”新政的内涵所在。
4月24日，门头沟区招商引资大会在门头沟园石龙创新大厦创客艺术中心举行，《进一步构建高精尖产业结构促进高质量绿色发展的若干措施》（以下简称“门十条”）发布。“门十条”明确，将连续三年对在园区租赁自用办公场所的重点企业，给予40%的房租补贴；对经认定的高精尖企业连续三年每年给予100%房租补贴，单个企业每年补贴上限不超过120万元。
4月24日，福建省农业农村厅、省自然资源厅、省住房和城乡建设厅三部门联合发布关于规范农村宅基地审批管理的通知。通知强调，严禁城镇居民到农村购买宅基地。根据要求，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省级规定标准。经批准异地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对于人均耕地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，保障农村村民户有所居。
4月23日，《太原市住房公积金管理中心关于明确购房套数认定标准的通知》发布。住房公积金贷款中缴存职工家庭住房套数，依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量及成套住房贷款次数进行认定；缴存职工家庭名下无房产记录、无房贷记录的，申请住房公积金贷款时按首套政策执行；缴存职工家庭名下有一套房产记录、有一套房贷记录、购买同一套住房有两次房贷记录(组合贷或有相关政策依据的)、有一套房产记录和购买同一套住房的房贷记录的，申请贷款时按二套房政策执行。缴存职工家庭名下有两套房产记录、有购买不同住房的两次房贷记录、有一套房产记录和购买另一套住房的房贷记录的，不得发放贷款。
4月22日，央行上海总部表示坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。
4月22日，针对近日网上“深圳小微企业经营贷资金流入楼市”的传言，多家银行表示，当前已全面展开自查，严防小微信贷资金流入房地产相关领域。
4月22日，湖北荆州发布消息称，停止执行《荆州市人民政府关于有效应对疫情促进房地产业平稳健康运行的若干意见》。4月20日，荆州市下发该文件，涉及提高公积金贷款额度、购新房契税全返、降低土地竞买保证金、分期缴纳土地出让价款、缓交城市基础设施配套费、延期缴纳税款、降低保障房配比等。
4月22日，湖北日前出台《促进房地产市场平稳健康发展的措施》，从调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面提出17条政策措施促进房地产市场平稳发展。
4月22日，近日，银保监会人身险部起草了《人身保险公司保单质押贷款管理办法（征求意见稿）》，目前正在行业内部征求意见中。其中，在规定保单质押贷款的贷款用途时强调：保险公司在签订贷款协议时，应对贷款用途进行审核，并明确要求贷款申请人不得违反国家法律法规和政策规定将所借款项用于房地产和股票投机，不得用于购买非法金融产品或参与非法集资，不得用于未上市股权投资。
4月22日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在国新办新闻发布会上表示，贷款一定要按照申请贷款的用途真实使用资金，不能挪用。如果通过房产抵押申请的贷款，不管是按揭还是经营贷款，要求银行监控资金流向，确保资金流向申请时的标的上，如果流向房地产市场要坚决纠正。
4月22日，深圳人行表示根据商业银行自查情况统计，未发现支小再贷款信贷资金通过房地产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况，辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。
4月22日，深圳住建局发布关于印发《深圳市住房发展2020年度实施计划》的通知，指出2020年深圳商品住房计划安排用地125公顷、建筑面积约563万平方米，计划供地拟建设6.3万套。同时，负责人表示，今年一季度深圳新房价格上涨1.0％，二手房上涨2.8％，房价总体平稳、略有上升。个别自媒体基于挂牌价得出一季度二手房价格大幅上涨9.7％的结论，与事实严重不符，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。
4月22日，上海市人民政府办公厅发布关于印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知：减轻房企入市成本压力，2020年开工建设的住宅项目应缴纳城市基础设施配套费，可在首次取得建筑工程施工许可证后三个月内缴纳；允许符合条件房企延期申报、缴纳土地增值税；鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持，保持房地产市场平稳发展。
4月22日，厦门迎来今年的首场土拍，位于思明区的2020p01地块成交总价超百亿元，这是厦门有史以来的首个百亿元地王。该地块以103.55亿元的成交总价被上海泰鸣竞得，溢价率为43.8%。
4月21日，河南省周口市下发《周口市住房和城乡建设局关于开展房地产市场乱象专项整治行动的通知》，将组织企业自查自纠、和主管部门抽查、检查等专项行动，打击房地产开发企业乱收费、多收费、强制收费现象，治理房地产开发企业违法违规销售、虚假房地产宣传等违法违规行为，严查楼盘未预售宣传、变相加价等行为。
4月21日，国常会称为促进金融更好服务小微企业，确定将普惠金融在银行分支行综合绩效考核指标中的权重提升至10%以上，鼓励加大小微信贷投放；同时将中小银行拨备覆盖率监管要求阶段性下调20个百分点，释放更多信贷资源，提高服务小微企业能力。同时，会议决定推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月租金。
4月21日，深圳银保监局联合深圳人行召开辖内银行座谈会，要加强对房产抵押经营贷的资金用途监控，不得违规流入房地产领域；各行迅速开展全面排查，对于信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款要限期收回。没有责令各放款行收回所有1月25日后审批的过户不满半年的房产做的抵押经营贷。
4月21日，湖北发文稳楼市：支持金融机构加快个人住房贷款审批发放，灵活调整还款安排，适当减免贷款利息；鼓励金融机构发放租赁住房开发贷款，支持符合条件的住房租赁企业发行公司信用类债券；对房地产企业，金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷。
4月21日，北京市住房和城乡建设委员会二级巡视员王鑫明确，建设项目复工不再签订《施工现场复工自查承诺书》，工程参建单位按照《北京市住房和城乡建设委员会关于实施建设工程施工现场恢复施工前自查报告制度和假期施工前自查报告制度的通知》履行五方责任主体自查报告制度，即可复工。
4月21日，哈尔滨市住房公积金管理中心发布了《关于提高租住公共租赁住房提取公积金额度的通知》，明确为支持中低收入群体及住房困难职工家庭，将提高租赁公租房提取公积金的额度，哈尔滨市区每户每年可提取18000元，县市每户每年可提取12000元。
4月20日，北京市住建委尊龙平台登录官网披露《关于公租房项目所在区域市场租金评估工作承担单位遴选结果的公示》，选定10家公司承担公租房项目所在区域市场租金评估工作。
4月20日，荆州市出台《关于有效应对疫情促进房地产业平稳健康运行的若干意见》，相关条款达20条，涉及房地产市场发展的各个方面。其中，降低了购房首付，首套房最低2成，二套房最低3层，降低购房门槛。
4月20日，湖北省人民政府办公厅对外发布关于《促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》，提出企业可分期缴纳土地出让金。土地受让人在土地出让合同签订后一个月内缴纳不低于50%的土地出让价款，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。受疫情影响的职工，2020年6月30日前住房公积金贷款不能正常还款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门，已报送的予以调整。
4月20日，发改委表示促进消费重点是积极稳定汽车、家电等居民传统大宗消费，同时大力培育绿色消费、信息消费等新兴消费增长点；扩大有效投资重点是聚焦短板领域，加快公共卫生防控和应急医疗救治能力建设，实施城镇老旧小区改造，扩大战略性新兴产业投资等。
4月20日，据消息人士披露，央行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。
4月19日，近段时间以来，深圳局部片区的二手房价大幅上涨，新房市场出现“喝茶费”等乱象。深圳住建局表示，已会同各区和相关部门深入调查，将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。同时，针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。
4月19日，日前，云南省大理市住建局、发改局、自然资源局等联合发出《关于贯彻落实“战疫情”促进大理市房地产业及建筑业平稳健康发展的通知》，要求大理市在做好疫情防控工作的同时，努力促进房地产业及建筑业平稳健康发展。
4月19日，武汉市常委会会议审议通过《关于积极应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策措施》，以12条举措帮扶个体工商户渡过难关。继建立200亿元中小微企业纾困专项资金后，再设200亿元贷款额度的定向纾困资金，用于对个体工商户的贴息支持。对承租国有资产类经营用房的个体工商户，3个月房租免收、6个月房租减半。
4月19日，近两日，成都地产中介通过网络传播，双流人才落户买房已经开通，即大学本科学历，在成都双流正规单位和公司上班，可以提交人才落户购房申请，不需要等两年就可在双流购买70年产权住宅。对此，成都有关部门表示，目前暂未接到中介宣传的此类新政策通知。目前，如果属于政府认定的引进人才，才有优先购房资格。这和大学本科学历申请人才落户即可购房是不同的，不能混淆。
4月17日，自然资源部中国国土勘测规划院发布2020年第一季度全国主要城市地价监测报告。报告显示，一季度全国地价整体运行平稳增速持续放缓。其中，住宅地价同比增速连续八个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续七个季度放缓。
企业动态
滨江集团：4月25日，滨江集团发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入249.55亿元，同比增加18.18%；实现归属于上市公司股东的净利润16.31亿元，同比增长34.03%。
中房股份：4月25日，中房股份发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入1.27亿元，同比增加939.41%；实现归属于上市公司股东的净利润0.28亿元。
中房股份：4月25日，中房股份发布了2020年第一季度报告，第一季度，公司实现营业收入8.41万元，同比下降34.98%；实现归属于上市公司股东的净利润-1218.15万元。
西藏城投：4月25日，西藏城投发布了2020年第一季度报告，第一季度，公司实现营业收入3.52亿元，同比增加9.59%；实现归属于上市公司股东的净利润0.23亿元，同比下降9.05%。
冠城大通：4月25日，冠城大通发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入77.87亿元，同比下降3.96%；实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，同比下降44.81%。
京能置业：4月25日，京能置业发布了2020年第一季度报告，第一季度，公司实现营业收入0.82亿元，同比下降18.77%；实现归属于上市公司股东的净利润-0.08亿元，同比下降251.92%。
华远地产：4月25日，华远地产发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入74.22万元，同比增长8.64%；实现归属于上市公司股东的净利润7.57亿元，同比增长0.96%。
苏州高新：4月25日，苏州高新发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入91.38亿元，同比增长25.49%；实现归属于上市公司股东的净利润3.53亿元，同比下降42.20%。
天地源：4月25日，天地源发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入55.91亿元，同比增长6.16%；实现归属于上市公司股东的净利润4.24亿元，同比增加0.87%。
大名城：4月25日，大名城发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入130.43亿元，同比下降2.54%；实现归属于上市公司股东的净利润7.44亿元，同比增加35.03%。
绿景控股：4月25日，绿景控股发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入0.16亿元，同比下降6.29%；实现归属于上市公司股东的净利润-0.09亿元，同比下降111.66%。
华夏幸福：4月25日，华夏幸福发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增加24.40%。
世联行：4月25日，世联行发布了2020年第一季度报告，第一季度，公司实现营业收入10.61亿元，同比下降19.09%；实现归属于上市公司股东的净利润-1.63亿元，同比下降562.10%。
荣丰控股：4月25日，荣丰控股发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入4.19亿元，同比增长68.58%；实现归属于上市公司股东的净利润0.37亿元，同比增加315.13%。
九龙仓：4月24日，九龙仓置业在港交所公告称，今年上半年业绩可能录得亏损，去年同期净利润69.89亿港元，这主要因为极端市况可能导致集团的投资物业和酒店业务录得亏损，并可能导致集团的投资物业和酒店录得未变现重估亏损。
阳光城：4月24日，阳光城发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入610.49亿元，同比增加8.11%；实现归属于上市公司股东的净利润40.20亿元，同比增长33.21%。
金科股份：4月24日，金科股份发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入677.73亿元，同比增加64.36%；实现归属于上市公司股东的净利润56.76亿元，同比增长46.06%。
宁波富达：4月24日，宁波富达发布了2020年第一季度报告，2020年第一季度，公司实现营业收入3.96亿元，同比下降46.36%；实现归属于上市公司股东的净利润0.33亿元，同比下降79.68%。
三湘印象：4月24日，三湘印象发布了2020年第一季度报告，2020年第一季度，公司实现营业收入3.72亿元，同比下降71.51%；实现归属于上市公司股东的净利润0.41亿元，同比下降89.31%。
三湘印象：4月24日，三湘印象发布了2019年年度报告，2019年，公司实现营业收入19.88亿元，同比增加21.71%；实现归属于上市公司股东的净利润2.82亿元，去年同期为-4.56。
世茂：4月23日，世茂公告称，拟配售7820万股现有股份，占公司已发行股本的2.26%，配售价位每股29.73港元。预计募集资金总额23.77亿港元。扣除相关发行费用后，预计所得净款项23.11亿港元，将用于项目开发、偿还公司债务及集团一般运营资金。
金地集团：4月22日，金地集团发布2019年年报，2019年公司实现营业收入634.20亿元，同比增加25.09%；实现归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，同比增加24.41%，拟向每10股派息6.70元（含税），对应股息率为5.06%。
南国置业：4月22日，南国置业发布2019年年报，营业收入为63.69亿元，同比上升57.99%；当期实现归属于上市公司股东的净利润-3.55亿元，较上年同期降低了520.39%。同日，公司发布 2020年第一季度报告，一季度公司营业收入较上年同期减少96.03%。
天津松江：4月22日，天津松江发布2019年年度报告，公司实现营业收入11.83亿元，较同期减少62.94%；利润总额-7.37亿元，较上年同期减少71.68%；归属于上市公司股东的净利润-9.12亿元，较上年同期减少135.77%，每股收益-0.98元，较上年同期减少137.86%；加权平均资产收益率-117.26%，较上年同期下降90.23个百分点。
厦门国贸：4月22日，厦门国贸拟公开发行2020年公司债券，发行规模不超过5亿元，募集资金拟用于补充营运资金，但不用于发行人及子公司的小贷、典当、信托、担保等金融业务板块。
招商蛇口：4月22日，招商蛇口拟发行2020年度第一期中期票据，拟发行金额15亿元，本期债券募集资金拟全部用于偿还发行人本部及合并报表范围内子公司的到期债务及补充营运资金。
绿城：4月22日，绿城拟发行2020年度第三期中期票据。本期债券基础发行规模10亿元，发行金额上限15亿元，发行期限3 n（3）年，募集资金主要用于偿还已发行的债务融资工具。
天津城投：4月22日，天津城投拟发行2020年度第四期超短期融资券，拟发行金额10亿元，发行期限230天，本期债券募集资金拟用于偿还公司本部存量债务。
亚通股份：4月22日，亚通股份发布2019年年报，报告期内，公司实现营业收入8.60亿元，同比增加17.18%；归属上市公司股东的净利润3415.49万元，同比减少20.63%。基本每股收益0.0971元。公司不进行现金分红、送股、资本公积金转增股本。
新大正：4月22日，新大正发布了2020年第一季度报告。第一季度，公司实现营业收入2.75亿元，同比增长14.43%；实现归属于上市公司股东的净利润0.25亿元，同比增长5.21%。
北辰实业：4月22日，北辰实业发布了2019年度报告及利润分配方案公告。报告期内，公司实现营业收入201.22亿元，同比增长12.64%；归属于上市公司股东的净利润16.54亿元，同比增长39.04%。每股普通股派发现金红利0.150元（含税）。
华丽家族：4月22日，华丽家族发布了2019年度报告及利润分配预案公告。报告期内，公司实现营业收入23.46亿元，同比增长506.30%；归属于上市公司股东的净利润1.97亿元，同比增长891.15%。每股普通股派发现金红利0.018元（含税）。
香江控股：4月22日，香江控股发布了2019年度报告及利润分配预案公告。报告期内，公司实现营业收入49.27亿元，同比增长18.35%；归属于上市公司股东的净利润4.55亿元，同比下降11.60%。每股普通股派发现金红利0.067元（含税）。
天津松江：4月21日，天津松江发布2019年度业绩预告更正公告。更正后的2019年实现归属于上市公司股东的净利润为-9.12亿元左右，去年同期为-3.87亿元。
冠城大通：4月21日，冠城大通发布关于分拆所属子公司大通（福建）新材料股份有限公司至上海证券交易所主板上市的预案。
栖霞建设：4月21日，栖霞建设发布了2019年度业绩快报及预告公告。报告期内，公司实现营业总收入23.06亿元，同比下降1.47%；归属于上市公司股东的净利润2.98亿元，同比增长36.98%。
招商蛇口：4月21日，招商蛇口发布了2019年年度报告。报告期内，公司实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.20%。
阳光股份：4月21日，阳光股份发布了2019年年度报告。报告期内，公司实现营业收入2.43亿元，同比下降15.95%；归属于上市公司股东的净利润-0.82亿元，同比下降813.20%。
海航基础：4月21日，海航基础发布了关于2019年第四季度房地产业务主要经营数据的公告。2019年10-12月，无新增房地产储备；新开工房地产项目面积1.91万平方米，同比下降3%；竣工项目面积37.14万平方米，同比增长100%。房地产销售项目签约面积2.53万平方米，同比下降70.57%；签约金额4.68亿元，同比下降68.99%。
顺发恒业：4月21日，顺发恒业发布了2020年第一季度报告。第一季度，公司实现营业收入2.45亿元，同比增长12.61%；归属于上市公司股东的净利润-0.83亿元，同比下降61.24%。
华夏幸福：4月20日，华夏幸福发布公告称，公司完成2020年度第二期中期票据的发行，实际发行总额5亿元，发行利率5.17%。
金地集团：4月20日，金地集团发布公告称，“18金地03”公司债券存续期的第2年末调整本期债券后1年的票面利率。本期债券票面利率为5.29%，在债券存续期内前2年固定不变，在本期债券存续期的第2年末，根据当前的市场环境，发行人选择下调票面利率，即在后1个计息年度，票面利率调整为1.50%。
绿城中国：4月19日，绿城中国发布公告称，拟3.79亿元收购浙江启丰全部股权，间接参与沈阳3个房地产开发项目。
阳光城：4月17日，阳光城发布公告称，将为旗下四家子公司福建阳光房地产、天津宏升房地产、长沙中泛置业、嘉世国际提供担保，担保金额37.8亿元及6.8亿美元；同日，公司发布公告称，公司股东东兴证券解除质押15,000,000股，占公司总股本0.37%。
深圳控股：4月17日，深圳控股发布的最新公告，披露了恒大的2019年派息情况。公司获得恒大分红6.59亿，派息率上调至近2.5%。
中交地产：4月17日，中交地产发布公告称，为盘活存量资产，加速资金周转、拓宽融资渠道，优化资产结构，公司拟开展购房尾款资产支持专项计划工作，募集规模为不超过人民币30亿元（含30亿元），募集资金用于公司调整债务结构、补充流动资金、偿还银行贷款、项目投资建设等符合国家法律法规及政策要求的企业经营活动。
宝龙地产：4月17日，宝龙地产发布公告称，公司与上海悦商订立数码化服务协定，据此，上海悦商同意于2020年1月1日起（追溯至当日起生效）至2022年12月31日止（包括首尾两天）三年内向集团提供数码化技术服务。有关服务将令集团得以建立一个完整准确的数据平台，统一数据以进行价值评估，将有助集团更有效进行业务拓展。
云南城投：4月17日，云南城投公告称，拟公开挂牌转让西双版纳云辰置业51%股权、拟公开转让西双版纳沧江文旅100%股权。董事会已于4月17日表决通过该议案。截至目前，云辰置业已通过招拍挂方式累计取得位于西双版纳州橄榄坝傣族水乡特色旅游小镇区域内345.34亩土地。项目现处于前期规划设计阶段，尚未开工建设。
招商蛇口：4月17日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告，披露关于子公司为海口公司提供担保事项。招商蛇口全资子公司深圳招商房地产有限公司按照招商蛇口持有海口公司的股权比例为该借款提供连带责任保证，担保本金金额不超过人民币1.75亿元，保证期间为自借款合同项下的借款期限届满的次日起两年。
中交地产：4月17日，中交地产发布公告称，全资子公司华通置业拟为北京毓秀置业、北京铭海置业提供财务资助，金额合计22亿元。
数据参考
4月24日，央行发布《2020年一季度金融机构贷款投向报告》，房地产贷款增幅持续回落。2020年一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，连续20个月回落；一季度增加1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4个百分点。2020年一季度末，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点，房地产中长期贷款余额同比增长10.5%，比上年末低0.9个百分点，个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%，比上年末低0.8个百分点。
4月20日更新了lpr报价：1年期品种报3.85%，上次为4.05%，5年期以上品种报4.65%，上次为4.75%。4月份1年期和5年期以上lpr报价降幅均为去年8月lpr改革以来降幅最大的一次。
4月16日，国家统计局发布房价数据：3月70大中城市中有38城新建商品住宅价格环比上涨，2月为21城；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，比1月份扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比在连续两个月持平后上涨0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，比1月份回落0.2个百分点，襄阳无成交；二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.1%，涨幅比1月份回落0.1个百分点。从同比数据看，3月一线城市同比增长2.4%，深圳同比增长9.7%，具体城市差异较大。
根据贝壳找房数据，2020年3月以来深圳部分区域（宝安中心区、八卦岭等）二手房涨幅较为明显。
根据30大中城市新房交易高频数据，2020年1月20日，商品房成交套数为3662套，环比下滑31.5%，之后5个自然日的交易套数分别为2349套、1499套、523套、59套和21套，之后交易量开始持续恢复。上周（2020年4月18日-4月24日）30大中城市新房日均交易4021套（3月份交易日均值2934套），相当于2019年日均4693套的85.7%。
从土地成交情况来看，我们将样本城市扩展到100城市，根据wind统计数据（含非房企购买土地），2020年2月中旬以来土地交易持续恢复，特别是住宅用地和工业用地反弹较为明显。3月份，住宅用地成交2309万方（环比减少3.95%），成交总价1173亿（环比减少18.7%），平均土地成交溢价率为15.52%（1月和2月分别为11.57%和15.00%）。
4月1日-26日，住宅用地成交土地规划建面2715万方，成交总价1178亿，总体楼面价6548元每平米，平均土地成交溢价率17.24%。
投资建议
从估值水平来看，目前申万地产板块的平均估值水平pe（ttm，整体法，剔除负值影响）为7.67倍（前周为7.87倍），在28个申万一级行业里面排名倒数第二（仅次于银行），港股通内房的估值水平为6.84倍（前周为7.06倍）。
2020q1，主动型基金（股票型和混合型）中，房地产板块合计市值949.85亿，占股票投资市值比为3.71%，相比股票市场标准行业配置比例（3.79%低配0.08个百分点）。而2019年年报基金整体是超配地产0.24个百分点（按4.25%的标配标准）。2020q1基金整体减仓的行业从高到低是金融、有色、电力、交运、建筑、零售、公共事业和地产，地产板块虽然被减仓，但调仓比例很小。
从具体个股来看，持有超过10家以上基金公司的个股分别为保利、万科、金地、金科、中南、阳光城、招商积余、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华侨城和招商蛇口。一季度增持明显的个股有金科、阳光城、保利、金地和招商积余，被减持明显的有中南建设、华侨城、绿地、华夏幸福等。
从港股通内房来看，2020年一季度被基金明显增持的有碧桂园服务、中海物业、融创中国、金地商置、世茂房地产等，金茂和旭辉减持较为明显。
近期深圳和上海央行对“房抵经营贷”的相关表态值得关注，从深圳自查结果来看，政策趋严的风险并不大，说明短期内深圳不大可能出现进一步控制价格上涨的限制政策。但确实也说明了，针对需求端、控制购房杠杆的房地产金融政策不易挑战。结合房企发布的业绩情况，我们建议按以下三条投资主线择股：
1） 估值偏低但估值水平有上升潜力：a股推荐万科a、金地集团、保利地产、招商蛇口、新城控股，h估推荐融创中国、旭辉控股、中国金茂、宝龙地产，建议关注金科股份、世茂房地产；
2） 估值明显低估存在较大预期差：a股推荐阳光城、华发股份、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展，h股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国、中国恒大等；
3） 物管类和小市值标的：a股推荐天健集团、南国置业、南山控股，关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业，关注蓝光嘉宝等。
风险提示
新冠肺炎ncp疫情防控风险、政策宽松低于预期、房企复工进度或低于预期、重点房企回款及融资或低于预期等。
研究成果
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【投资观点系列】
深圳与政治局会议释放积极信号——20200419
政策宽松走新路，择时逻辑不再——20200412
央行下调超额存准率，3月销售显著改善——20200407
内房优等生交卷，政治局会议定调积极——20200329
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外围冲击难言结束，国务院下放用地审批权——20200315
海南地产新政有前瞻性但无代表性——20200308
外围诱发市场大跌，地产股性价比凸显——20200301
信贷政策依旧暧昧、复工返岗预期升温——20200223
央行拟放宽房贷考核，逆向调节张力显现——20200216
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疫情导致股市下跌难免，但政策有望强化逆周期调节——20200202
内房股再创历史新高、房企到位资金边际好转——20200119
征信版本升级影响有限，融创配股不改地产股突破趋势——20200112
茅台业绩低于预期促进存量仓位变动，市场风险偏好提升
——20200105
【会议纪要系列】
深圳房价的逻辑与展望——20200423
招商蛇口2019年业绩发布会——20200421
蓝光发展2019年业绩发布会——20200420
保利地产2019年业绩发布会——20200417
金科股份2019年业绩发布会——20200415
融信中国高管交流电话会议——20200408
禹洲地产高管交流电话会议——20200403
中国恒大2019年业绩发布会——20200401
新城控股2019年业绩发布会——20200401
大悦城控股2019年业绩发布会——20200401
世茂房地产2019年业绩发布会——20200330
正荣地产2019年业绩发布会——20200330
龙光地产2019年业绩发布会——20200328
华润置地2019年业绩发布会——20200326
融信中国2019年业绩发布会——20200325
建发国际2019年业绩发布会——20200324
德信中国2019年业绩发布会——20200321
万科2019年度业绩交流会——20200319
美股破20000的房地产视角——2020319
宝龙地产&宝龙商业2019年业绩发布会——20200312
房贷利率怎样选择更受益——20200304
基于修正seir模型判断疫情峰值及拐点——20200303
聚焦2020年3月投资策略及金股推荐——20200301
外围市场大跌对a股的影响如何？——20200226
疫情背景下受益资产梳理及南山控股交流纪要——20200219
疫情的影响和启示（房地产视角）——20200206
从深圳豪宅税调整看地方长远机制——20191121
q4地产股行情逻辑及展望——20191023
地产股的时机选择和逆向思维——20190928
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华发股份深度推荐—资源变现到快速周转、优质二线成长地产股——20190615
房地产市场销售总结及政策展望——20190604
【策略专题系列】
疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资——20200324
两轮疫情冲击下地产的表现及展望——20200305
2020年投资策略：革旧鼎新、柳暗花明——20191210
城市更新：开启地产增量新时代——20191017
2019年中报综述：业绩稳健增长，现金流持续向好——20190906
2018年报及2019一季报综述：业绩快速释放，集中度持续提升——20190516
板块仓位持续提升，防御价值不断凸显——20190127
2019年投资策略：廓清环宇、否极泰来——20181119
泡沫后周期时代的投资框架——20180806
房地产投资的韧性与基本面展望——20180206
拥抱价值周期，地产投资三段论——20170920
从增量开发到存量运营，地产变局来临——20170905
突破估值约束，物流地产空间广阔——20170924
他山之石可攻玉，美国经营性房企研究——20170925
长租公寓，租赁市场的新兴力量——20170925
【a股研究系列】
阳光城：拿地能力明显提升，关注信用及费率改善
金地集团：平衡稳健出实效，坚守品质见真章
招商蛇口：可售资源丰富，关注商管和持有物业
蓝光发展：安全性改善明显，关注拿地弹性
华发股份：派息再超预期、土储有质有量
保利地产：再超预期，稳步向top3挺进
天健集团：旧改与深圳基本面加持，业绩加速释放
荣盛发展：分红稳步提升，关注回款率目标
新城控股：运营优先缓速提效，估值提升有空间
万科2019年报：毛利率小幅下滑，新业务全面崛起
中南建设：城市集群高周转，股权激励显信心
华夏幸福：外埠区域明显上量，大力开拓商业不动产
华侨城：文化旅游标杆，引领行业资源整合
【h股研究系列】
正荣地产：拿地权益提升，融资成本回落
佳兆业：净负债率大幅改善，旧改转换提速
禹洲地产：负债有所优化，销售弹性犹存
旭辉控股：均衡利好增长，发力商办和物管
融创中国：从弹性回归价值，关注信用改善节奏
碧桂园：稳健增长龙头，关注三四线尾部风险
中国金茂：销售目标不改，关注毛利率修复
融信中国：明显低估的一二线优质标的
宝龙地产：成功进驻大湾区，估值提升最具潜力
保利物业：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者
绿景中国：小而美的旧改先锋，存量价值爆发在即
融信中国：融筑美好，进入均衡增长新阶段7
合景泰富：销售弹性依旧，费率有待改善
易居企业：充分受益股东资源，成就优秀地产服务商
碧桂园：全面布局王者荣耀，均衡式高速增长
龙光地产：前瞻布局、资源优质
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