北京西城区陶然亭街道的壹瓶小区，左依先农坛，右临陶然亭公园，前望二环路护城河，是一个名副其实的公园社区。然而，小区业主们遭遇了一件糟心事：被解聘的原物业仍未完全撤出，新物业难以正常上岗。去年，壹瓶小区业委会将原物业公司北京发条物业管理有限公司（以下简称“发条物业公司”）诉至法庭，请求判令发条物业公司赔偿损失13.8万元，履行交接义务，返还其预收的物业服务费和车位管理费约67.71万元，并立即撤出壹瓶小区物业管理区域。
近日，北京市西城区人民法院（以下简称“西城法院”）作出判决，支持了壹瓶小区业委会要求发条物业公司退出物业管理区域、返还预收物业费和车位管理费的诉求。但对于业委会要求原物业返还部分小区物品等，西城法院认为其诉讼主体资格存在问题，驳回了该方面的起诉。
焦点1：
法院判决原物业返还预收物业费等
2020年11月5日，新京报以《原物业不撤，新物业难进？北京壹瓶小区更换物业遇阻》（链接：https://m.bjnews.com.cn/detail/160455487715930.html）为题报道了北京壹瓶小区“选聘和更换物业”一事。
2020年11月5日，壹瓶小区业委会主任王令接受记者采访时介绍，2020年9月初，小区正式举行了第二次全体业主大会，就更换物业公司进行投票；9月28日开始，在政府相关部门的指导监督和公证处的见证下，计票最终结果显示，投票人数以及所占物业面积双过半不同意继续聘用发条物业公司；共590多张有效票，赞成继续聘用的仅为8票。当年9月30日，壹瓶小区业委会正式向发条物业公司发出通知，要求该公司在30日内撤场并做好交接工作。但是，发条物业公司拒不撤出物业管理区域，也拒绝办理物业移交手续。
历经多日协商未果后，壹瓶小区业委会为了维护全体业主的合法权益，在去年将发条物业公司诉至法院。
而发条物业公司称，该公司已经撤出了管理区域，但办公地和注册地在101室（壹瓶小区1号楼1层101室），其已就物业费与街道办事处和中海物业沟通，折抵后是67万多元，对原告主张的物业费金额认可，但公司现在没有能力支付，只能等收回欠款之后再进行支付。
2021年，壹瓶小区业委会将发条物业公司诉至法院。图为壹瓶小区。新京报记者 张建 摄
近日，西城法院对此案作出判决。西城法院认为，壹瓶小区业主大会投票决议不再聘用发条物业公司作为物业服务人，参照相关规定，发条物业公司应当履行交接义务，并且退出物业管理区域。结合已查明的事实情况及当事人陈述意见，发条物业公司应返还预收的物业服务费、车位管理费约67.71万元，对于壹瓶业委会主张的这一诉讼请求，西城法院予以支持。
此外，对于业委会另一诉求——要求发条物业公司撤出物业管理用房1号楼101室，西城法院指出，发条物业公司已将涉案物业管理区域移交给中海物业公司实施物业管理，但根据现有证据，发条物业公司使用的壹瓶小区1号楼101房屋属于商业用房，并非物业管理用房，其为寸观尺文化发展（北京）有限公司所有的商品房，该公司作为产权人将上述房屋租给发条物业公司系自行处分其财产权利的行为，壹瓶业委会要求发条物业公司撤出该房屋，缺乏法律依据，法院不予支持。
焦点2：
法院称业委会不具有相关诉讼主体资格
新京报记者了解到，壹瓶小区业主委员会还另诉，请求西城法院判令发条物业公司和小区开发商壹瓶房地产开发（北京）有限公司返还盗取的位于壹瓶小区中门内侧9号楼门前的1棵白玉兰树，以及东门内侧9号楼1单元门前的长5米、宽4米的景观石，并将擅自改造的中门区域恢复原状等。
对此，西城法院认为壹瓶小区业主委员会的诉讼主体资格存在问题。对于业委会的权责，西城法院指出，业主大会或者业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
西城法院认为，该案涉及行为人侵害业主建筑物区分所有权中的共有部分权益时，业主委员会的诉讼主体资格存在问题。依据法律规定，业主委员会依法针对物业管理、物业服务等事项进行监督，不能取代全体业主以民事权利主体的身份直接参加民事诉讼活动。业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。因此，西城法院驳回了壹瓶小区业主委员会该方面起诉。
根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
3月23日，壹瓶小区业主委员会相关负责人表示，将继续就该案提起上诉。
新京报记者 张建
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽