租的公寓房突然停电
原因竟是
房东拖欠了
近五千元的水电费？
本期点评嘉宾
钱倩 律师
上海市海华永泰律师事务所
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市民王先生表示，由于自己租住的公寓，平时水电费是要缴纳给物业进行充值的，所以刚开始停电时王先生向物业充值了300元的电费。充值后家里的电却始终没来，王先生讯问后才得知，原来是房东拖欠了2022年1月至9月的水电费约五千元。
物业有权拉电吗？
钱倩律师表示：一般情况下，只有供水、供电公司可以在特殊情况时停水、停电，物业管理公司无权停水、停电。
两个相互独立的法律关系
业主与物业公司之间签订的是物业服务合同，业主与供电局、自来水公司之间签订的是供水、供电合同，这是两个相互独立的法律关系。
根据权利义务一致原则，用水、用电人有义务缴交水费电费，而供水、供电人有义务依约供水、供电。
根据合同履行的抗辨原则，如果用水、用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水、供电人当然享有停水、停电的权利。
因此，业主欠缴水电费时，物业未经供水、供电公司的法律授权，无权私自对业主实行停水停电。
什么情况下物业公司有权停水、停电？
钱倩律师提醒，如果物业公司与供水、供电公司有签订相关授权协议，并且在物业管理合同中也有约定物业公司在业主拖欠相关费用时可以采取停水、停电等措施，物业公司才可以对欠费房屋实行停水、停电。
相关法律规定
《民法典》
第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《物业管理条例》
第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四十四条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
房东欠的费用如果迟迟不缴
影响了租客的生活该怎么办?
在租赁期间，房东有保持房屋符合约定的用途的义务。因房东欠缴费用，导致租客无法正常用电，租客可以依据租赁合同，请求房东承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因物业停电，影响租客对房屋的使用，租客可以请求减少租金，但对于物业的行为应当及时通知房东。
钱倩律师表示，租客正常履行缴纳电费的义务，但因房东先前欠缴电费导致房屋无法正常供电，房东属于未按租赁合同的约定履行义务，租客在要求房东承担履行义务或者采取补救措施等违约措施后，若还有其他损失的，应当赔偿损失。租客也可因房东违约要求解除合同，同时要求房东承担违约责任。
第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第五百八十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百二十三条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
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