下文章来源于中国房地产报 ，作者中房报
中国房地产报
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翡翠明珠小区。
中房报记者 田傲云｜北京报道
写在前面
随着2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行以来，法院受理关于商品房买卖合同纠纷案件激增，并从2012年开始呈现逐年递增态势，其中以购房人起诉开发商逾期办证、逾期交房的案件占据相当大比例，引起社会关注。更让人关心的是，面对开发商违约事件频频发生，购房人应该如何维护自己合法权益？
山东省烟台市芝罘人民法院审理的一起购房者起诉开发商逾期交房、逾期办证、调整违约金的案件在法律界引起了关注。
5月8日，涉案小区翡翠明珠部分业主来到烟台市人民法院，再次因开发商逾期办证提起上诉。据介绍，翡翠明珠是烟台新雅海韵山景置业有限公司（以下简称“新雅海韵”）于2012年开盘，直到2016年12月才交付的住宅项目。2016年，业主们好不容易等到了交房，房产证等相关证件办理却一再延期。
翡翠明珠业主陈杰告诉中国房地产报（微信id：china-crb）记者，新雅海韵一直以“没有办理不动产登记并非自己原因所造成”为由进行拖延，至今尚未办理不动产权证书。“其实交房时间已经超过了16天，我们想着也没多久，便没有追究。哪想到之后会一直没有办理房产证。”
多年协商未果后，2019年9月有59户业主们终于决定将开发商新雅海韵告上法庭，要求新雅海韵办理房屋不动产权证书，并请求法院调高合同约定违约金数额，按照同期人民银行贷款利率支付逾期办证违约金，以及支付逾期交房违约金。
今年4月14日，法院开庭进行审理；4月24日，该案一审判决结果出来，一审判决支持了业主要求新雅海韵支付逾期办证及逾期交房的违约金的诉求，但同时也驳回了业主要求开发商协助办理房产证以及上调违约金诉求。
该案一审判决结果出来后引起法律界人士关注。关注的焦点在于法院能否对合同约定的违约金条款进行调整，未办理不动产登记证书给购房者造成的损失应该如何判定，法院一审如此判决是否符合法律规定等方面。
5月27日，记者与新雅海韵取得联系，新雅海韵相关负责人表示，涉案小区部分房屋产权性质需要调整，但政府有关部门至今未作出决定，导致项目无法办理不动产登记。“目前，相关部门正在对相关事宜进行研究，已经有初步方案，相信不久后就能办理。”
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“逾期办证和我们没有关系”
开发商张贴的办证通知。
2012年“五一”期间，位于烟台市芝罘区通世路16号的翡翠明珠项目正式开盘，2016年12月交房，业主已入住至今。值得注意的是，新雅海韵一直未给该项目办理房产证。
“因为没有办理产权证，我们很多业主在房屋交易、子女上学、落户等方面都受到了不同程度影响。”陈杰告诉记者，由于已经逾期3年多，在多次催促新雅海韵办证无果后，他们向烟台市区两级相关部门反映情况，这才知道迟迟没有办证的原因是该小区部分公建地块擅自变更规划。
时间还要回到2008年，新雅海韵以招拍挂方式拿下了翡翠明珠地块， 2010年，新雅海韵按照规划部门要求配建了2000平方米派出所用房。建成后，新雅海韵和烟台市公安局芝罘分局在回购价格上存在争议，新雅海韵认为派出所用房土地性质为出让而非划拨，要求公安部门以9999元/平方米价格回购，回购价包含土地价值、建安成本、管理费及利润。公安部门则认为这远高于该小区其他公建1650元/平方米回购价格，故放弃回购。
公安部门放弃回购代建派出所的函件。
之后，新雅海韵为了不将这些土地闲置，便将公共用房变性为商品房出售，但调整后的方案由于不满足国家规范要求，一直没有通过规划审批。
“新雅海韵一直说没有办理不动产登记不是他们的原因所造成，也一直在和相关部门协调，去年年中，还张贴了已取得政府部门同意的通知，称在2019年11月30日前具备办理房产证的条件。但直到现在一点动静没有，去问新雅海韵情况，他们仍然用同样的理由来拖延。”由于在做出承诺后迟迟没有实质行动，这让业主们再次对新雅海韵产生质疑，“新雅海韵骗人骗习惯了，大部分业主已经有心理准备，否则不会有那么多人走法律途径。我们也一直和相关部门联系，但一直没有确切说法。”
“社区公共用房变性并未经业主的知情和同意，却要我们承担所有损失，以及风险。” 也有很多业主感到不忿，即便有关部门放弃购买派出所用房，和公共用房变性间没有必然联系。社区公共用房出售或变性一事与业主也没有任何关系，开发商不能也不该以此为由拖延办证，并给广大业主们造成了巨大损失。
“我们不满新雅海韵主要是两个方面，一方面是逾期办证，另一方面是违约金过低。”陈杰告诉记者，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，逾期办证开发商仅仅需要支付已付房款价的千分之一进行赔偿，也就是即便按照总价100多万元房款计算，新雅海韵逾期办证仅仅只需要支付1000多元违约金，但没有房产证给他们带来的影响却无法计算。
有业主强调，过低的违约成本也是开发商肆无忌惮违约原因之一。
烟台市相关部门也证实，开发商未办理相关规划变更手续是无法办理不动产登记问题所在。并表示由于该问题涉及多个部门，相关部门在接到业主投诉后高度重视，目前烟台市区两级相关部门正在加紧对相关事宜进行研究，确定调整方案后不动产部门立即开展确权工作。
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59户业主集体诉讼
烟台市自然资源和规划局给业主的情况说明。
多年协商未果，翡翠明珠项目业主走上了漫长诉讼之路。
2020年4月14日，烟台市芝罘区人民法院进行了公开审理，本次庭审主要围绕新雅海韵逾期交房、逾期办证是否违约，以及调整合同约定的逾期办证的违约金数额的必要性展开。
庭审现场，围绕着一些事实认定内容双方展开激辩。
新雅海韵称，曾多次申请政府有关部门调整部分公建房屋位置及派出所用房产权性质，但政府有关部门至今未作出决定，这也导致项目无法办理不动产登记。因此未办理不动产登记的责任不在他们，他们也不应支付违约金。
新雅海韵进一步解释，即便未按期办证是他们的责任,按照双方签署的商品房买卖合同及补充协议,最多只支付已付房价款的千分之一作为违约金，并且业主们也没有举证证明因逾期办证遭受的实际损失。
对于协助办理房产证这个对业主来说最为关键的诉求，新雅海韵也表示无法办理，称该小区现不具备办证条件,这是政府部门工作程序造成，并非他们不予协助。
另外，新雅海韵认为他们不应支付逾期交房违约金。新雅海韵表示，这是由于适逢政府相关部门年底工作总结、年初工作计划,导致没有及时取得备案。小区业主在竣工验收备案前接收房屋并未对竣工备案时间提出异议，说明认可交付房屋的行为。并且交房仅迟延16 天，对业主的利益并无影响，也未给业主造成经济损失。
翡翠明珠业主在答辩中表示，新雅海韵从未向不动产登记部门进行申请，也没有提交任何办理不动产证书的材料。
另外，有业主强调，开发商之所以长时间不予办理初始登记，其主要原因是没有法律法规的相关条文进行约束，唯一能够约束开发商拖延办证的违约金条款也因为当时签订补充协议时约定比例过低，起不到违约金约束违约方的惩罚功能，但业主难以确定的损失却随着时间的推移越来越大，并且新雅海韵长期逾期办证行为是根本违约。基于此，业主们向法院主张逾期办证违约金按照人民银行同期贷款利率标准进行调整。
“竣工验收报告在未取得房地产开发主管部门验收合格之前将房屋交付行为不仅违反合同约定，也违法法律规定，不应当认定交房符合合同约定。”翡翠明珠业主称，新雅海韵提供的竣工验收报告是工程参与方对于工程的验收意见，而非政府部门的竣工验收备案，这并不具备房屋交付条件，在接收房屋时新雅海韵也没有明确告知未取得竣工验收备案表情况。
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法院判决被指不合法律精神
4月24日，该案一审判决书送达到翡翠明珠业主手中。
判决显示，法院认为双方签订的购房合同及补充协议是双方当事人的真实意思表达，是有效合同。在履约中，开发商未能在约定期限将房屋办证资料提交产权登记部门事实清楚，对于逾期办证违约金应按照合同约定的已付房价款的千分之一进行支付，业主主张按照同期人民银行贷款利率支付逾期办证违约金的诉求与合同约定不符，业主也没有举证证实自己的实际损失，因此对于业主诉请超出的部分，法院并未支持。
另外，因涉案房屋尚不具备办理产权证书的条件，法院也一并驳回了业主要求开发商协助办理房屋产权登记证书的诉求。
关于开发商逾期交房的违约责任，法院认为开发商未依约将房屋交付给业主事实清楚，故支持了业主要求开发商支付逾期交房违约金。
一审判决出来后，引起法律界人士关注。关注的焦点在于法院能否对合同约定的违约金条款进行调整，未办理不动产登记证书给购房者造成的损失应该如何判定，法院一审如此判决是否符合法律规定等方面。
业内认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》早有规定，当事人以约定的违约金过高或者低于造成的损失为由请求调整的，以违约金造成的实际损失进行调整。若由于出卖人原因，使得买受人在期限届满未能取得房屋权属证书，由出卖人承认责任，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
“这意味着法院在案件审理中，应当对合同中约定的违约金标准根据当事人的主张进行审查，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款。法院判决书认为的，‘于合同约定不符’，亦无法构成法院无权调整违约金的理由。” 一位从事法律工作多年的业内人士向记者解释。
对于判决书中“原告亦未举证证实其实际损失”，前述法律人士表示，最高法院曾对“损失”进行过解读，“造成损失”和“造成的损失”中的“损失”不仅仅是指实际损失，还应包括合同履行后可以获得的利益。“本案开发商因逾期办证给业主造成的落户、上学、就业带来的损失就无法估量。”
一位不愿公开姓名的法官介绍，目前部分地区高院已经对房地产合同纠纷案件出现的问题出台了相应文件，以江苏高院为例，对于逾期办证江苏高院认为开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。该法官还表示，他们当地高院已在前期调研的基础上，即将出台相应审判指导性司法文件，其中规定对于购房合同中约定逾期交房违约金过低的，购房者无需提交证据证明，按支付购房款主张不超过日万分之0.5、年6%利率违约金的，法院应当支持。
此外，前述法律人士还表示，购房合同一般是开发商预先拟定好的格式合同，对于上面的内容，处于弱势地位的购房者一般只有同意或者不同意的份，无改变合同条款的权利，并非经双方协商。这应该视为“格式条款”，并按照合同法的规定视作无效。且购房合同约定千分之一的逾期办证违约金，并不符合住建部门颁布的行业合同示范文本。“尽管指导性示范文本不具备强制性的约束力。”
前述法律人士强调，几十年来，房产市场一直处于卖方市场的状态，开发商利用手里的法律资源，从购房者开始咨询房产信息开始，到交付房屋后的物业管理，形成一整套的不合理潜规则，在合同格式化约定、法院有限支持，甚至群体性案件法院不予受理的庇护下，制造了大量的烂尾房状态，引发了大量的社会矛盾。
有房管局工作人在接受记者采访时表示，近几年，开发商频频恶意违约事件不断，造成这种现象发生的原因之一就是目前法律约束力度还不够，“每年都要处理很多恶意违约事件，有房价上涨时开发商违约的情况，也有购房者在房屋交付且入住多年后不仅没有办理房产证，还遭遇了一房二卖。”
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6月10日，江西省高级人民法院尊龙平台登录官网刊发了统一全省法院审理逾期交房、逾期办证违约责任纠纷案件法律适用标准和裁判尺度的《审判指引》。其中规定：
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。