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本期主笔：高 勇
上海二中院民庭法官助理
房贷审批是政府调控房地产市场的重要抓手，而贷款的审批结果和发放时间又对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题，买卖双方往往会就是否违约及违约责任的承担发生争议，相应的责任究竟该如何划定？下面一起来分析几种常见情形。
情形一
贷款申请未审批通过
案情
甲乙双方签订的房屋买卖合同约定，买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，如贷款申请未获审批通过或审批通过的额度不足申请额度，则乙方应在交易过户当日用现金方式将差额部分补足并支付给出卖人甲方，否则构成违约。若乙方未按合同约定期限付款超过15日，则甲方有权单方解除合同。
签约后，甲方配合乙方办理了贷款申请手续，因银行住房贷款审批随着房地产调控政策收紧，审批持续数月仍未通过。最终，在乙方无法于宽限期内筹措资金支付房款的情况下，甲方发函解除合同。
解析
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。房屋买卖合同中买受人的主合同义务是支付购房款，其贷款申请未审批通过，经出卖人催告并给予宽限期后，仍未能以约定的现金方式补足的，出卖人有权解除合同。
友情提示
选择按揭贷款方式履约的买受人可在签约前向贷款银行或中介机构了解贷款政策，尤其在房地产调控政策风口购房的买受人，更应该提前做好资金筹措计划，以免政策调整影响主合同义务的履行，使己方陷入违约的被动处境。
情形二
贷款审批稍有迟延
案情
2020年12月20日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定2021年1月20日之前办理过户手续，买受人乙方申请的贷款需在过户之前审批完成，否则过户当日以现金方式补足差额部分。若乙方未按照约定期限付款，每逾期一日应以未付款的日万分之五支付违约金。逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。
履行中，因房屋产证面积与网签合同所载面积有差异，只能重新办理产证后再次申请贷款，最终贷款于2021年2月5日获批，仅比合同约定出卖人可行使解除权的2021年2月4日晚1天。出卖人诉请解除合同，法院未予支持。
解析
房屋买卖合同中出卖人的主要合同权利是获得售房款，贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期，但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行为为由解除合同，不仅有害于交易安全，也有悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然，买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。
情形三
未明确约定放款期限
案情
2021年4月15日甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过向银行申请贷款的方式支付第二笔房款，且贷款应在房屋过户前通过银行审批，若贷款未获审批或审批额度不足，则乙方应以出卖人甲方认可的方式补足差额部分。乙方所贷款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定时间内直接发放至甲方银行账户。
履行中，2021年5月28日双方办妥房屋过户手续，公积金贷款与商业贷款分别于2021年8月13日、2021年11月10日发放至甲方账户。之后，甲方以贷款未在过户前发放至其账户为由起诉乙方，要求其支付逾期付款违约金，法院未予支持。
解析
受房地产调控政策影响，贷款审批额度尤其是放款时间具有不确定性，甚至连贷款银行也无法提前给出准确时间，所以房屋买卖合同一般不会约定具体的放款期限。实践中，银行在房屋过户前完成贷款审批，办妥过户手续及抵押权登记后，银行在其规定时间安排放款。据此，出卖人以房屋过户前未发放贷款为由追究买受人逾期付款责任缺乏依据。
情形四
逾期办理贷款申请
案情
甲乙双方于2020年9月3日签订房屋买卖合同，约定2020年11月10日前办理过户，买受人乙方应于签约后七日内向银行申请贷款，若贷款未审批通过或额度不足，则乙方应在过户前将相应房款直接支付出卖人甲方。另约定，任何一方未按约履行，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，对方有权解除合同。
履行中，乙方于9月28日完成原有房屋交易过户后取得购房及贷款资格，于10月18日向银行提交贷款申请，后在出卖人配合下于11月4日审核通过。11月11日，双方办理过户手续。之后，双方就买受人延期申请贷款产生争议，出卖人亦晚于约定期限交付房屋，遂涉诉，法院未支持出卖人诉请的延期申请贷款违约金。
解析
买受人虽基于自身原因未能在约定期限内申请贷款，但其贷款申请仍在过户前获得足额审批，对办理过户及后续放贷等合同主要权利义务的履行均未造成影响，仅属于瑕疵履约行为，可免于承担违约责任。
友情提示
因贷款申请需要出卖人配合，若买受人晚于合同约定申请贷款，给出卖人配合履约造成额外损失的，买受人应予以赔偿。另外，买受人在房屋置换过程中应该预留充足时间，以防出现前手买卖中未及时过户导致限购，或前手买卖中买家迟延付款，导致己方无法按约完成购房款支付等问题。
结语
房屋买卖合同从签订到履行完毕是一个程序复杂且时间漫长的过程，买卖双方需要在中介、贷款银行、不动产登记中心的参与下完成多道手续，过程中难免遇到政策调整、资金周转等情况，这就要求买卖双方，尤其是买受人一方更加慎重地根据自身实际选购房屋，从而避免不必要的法律风险。
来源丨上海市第二中级人民法院
责任编辑 | 张巧雨
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