买受人与房产开发公司签订房屋买卖合同，当房产开发公司逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案时，买受人将不能如期办理房屋产证登记证，此即通说的逾期办证。当逾期办证发生时，买受人应该如何维护自己的权利，如若双方约定了违约金条款，又是否可以得到法院支持呢？
案情简介
2010年10月20日原告王某、被告山西某实业发展有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的某号商铺，总价552579元。被告于2010年12月31日前交房。双方签订的商品房买卖合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，使买受人不能在规定时间内取得房地产权书登记证书的。买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五支付违约金，但违约金不得超过已付房价款的百分之一。合同签订后原告按照约定交付全部购房款552579元。
2012年12月30日被告向原告交付房屋，原告接收房屋，但是迄至2017年5月1日被告仍未将需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，致使原告无法办理房屋产权登记证书。2017年5月5日原告向被告所在地人民法院起诉，法院予以受理。
判决结果
被告应该按照已付房款为基数自2011年12月26日暂计至2017年5月5日按日万分之零点五向原告支付违约金54069元。2017年5月5日之后以购房款552579元为基数，按日万分之零点五计算至履行办证义务之日止。
法律分析
本案中争议焦点在于双方合同中逾期办证违约金的最高限额是否有效
买卖双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性、效力性规定，应当认为合法有效，双方应认真遵守，切实履行。 合同法第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方在房屋买卖合同中约定被告应于房屋交付使用后360日内即2011年12月25之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。但被告迄今尚未履行上述义务，致使原告迄今尚未办理产权登记证，影响了原告的使用、收益、处分。因此被告应当向原告承担违约责任。
原被告双方在商品房买卖合同第15条约定：如因出卖人的责任，使买受人不能在规定时间内取得房地产权书登记证书的。买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五支付违约金，但违约金不得超过已付房价款的百分之一。那么原告是否应当按照此标准要求被告承担违约责任呢？在司法实践中争议颇多，支持有效方认为：合同双方应当坚持诚实守信，严格遵守合同约定，人民法院也应当尊重双方当事人的意思自治，出卖人按已付房价款的日万分之零点五支付违约金，但违约金不得超过已付房价款的百分之一向原告承担违约责任。
主张无效方的主要理由为：一方面在商品房买卖过程中，出卖人向买受人提供的房屋买卖合同一般都是根据住建部、国家工商行政管理总局印发的示范文本加以修改，在以后房屋买卖过程中，不与买受人协商，直接并且重复使用的合同。因此原被告双方签订的商品房买卖合同是格式合同。合同中第十五条也完全符合合同法三十九条规定，即格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，因此认定该条款是格式条款也无异议。根据合同法四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告所提供的合同第十五条约定：但违约金不得超过已付房价款的百分之一”明显属于免除提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，然而原告也未能提供有效证据证明被告在签订合同时与原告进行充分协商，以合理方式使对方尽到注意义务，因此可以认定该约定无效。
另一方面根据公平原则，该条款有效并不合适。被告应当在2011年12月25日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，以使原告办理产权登记，但是直至2017年5月5日起诉之日起长达1957天，被告仍未能将相关材料登记备案，导致原告办证日期遥遥无期。如果已付房款为基数自2011年12月26日起暂计至2017年5月5日按日万分之零点五原告可得违约金54069元，但是百分之一违约金仅有5527.79元，两者相差近十倍。除此之外，违约金按最高限额来计算，则会导致，无论在之后多长时间履行将相关资料登记备案义务，对被告来说都将是一样的违约责任，不利于督促被告尽快履行义务；违约金兼具惩罚性、损害补偿性，然而原告长时间无法办理产权登记，自己所能得到的违约金是固定的，而自己的损害的持续扩大也无法获得赔偿，由此来看对原告极为不公平，明显违背了合同法公平原则，因此应该认定与被告双方签订的房屋买卖合同第十五条“但违约金不得超过已付房价款的百分之一”约定无效，被告应该按照已付房款为基数自2011年12月26日暂计至2017年5月5日按日万分之零点五向原告支付违约金54069元。
因此，笔者认为，房屋买卖合同中关于逾期办证违约金若约定最高限额的格式条款若违背公平原则，可以认定该约定无效，此案的最终判决结果显然也采纳了无效论的处理意见。
最后，笔者在这里提醒大家在订立合同时应注意以下几方面：
1.在购买房屋时要仔细审查房地产开发商是否五证齐全，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》。若五证不全买受人不仅无法办理产权登记证甚至还可能导致《商品房买卖（预售）合同》归于无效。
2.在签订《商品房买卖（预售）合同》时要仔细审查合同中违约责任的负担部分是否公平，特别是关于逾期支付房屋价款、拒绝接收房屋、逾期办理产权登记证等事宜。
3.补充协议作为《商品房买卖（预售）合同》的重要组成部分，与合同正文有着同等法律效力，但因为其位置特殊，字体较小，不易引起买受人注意，开发商往往将一些需要双方承担的责任在该部分予以陈列，所以提醒广大买受人一定要注意仔细审查合同的补充协议部分。
4.如出现开发商逾期交房、逾期办证等情形，买受人要依据合同，根据诚实守信、公平原则，在法律规定范围内通过法律途径维护自己的合法权益。（陈兴治）