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★案件概况★
▼杜某某通过合肥某诚房产中介公司将位于合肥市政务区的恒大华府小区房屋，出卖给林某某，双方于2019年3月签订了《存量房买卖合同》，双方约定：房屋总价款186万元，税费林某某承担，林某某于2019年5月29日前向杜某某支付房屋价款112万元，余下房款74万元银行贷款，没有约定支付时间。
▼2019年5月5日双方办理网签备案时，约定2019年5月6日前支付112万元，余下74万元银行按揭贷款，2019年10月30日支付，网签合同与同年3月份签订的《存量房买卖合同》，其中房款支付时间、违约金计算、争议解决等内容不一致、赔偿损失没有约定，网签合同与自称是林某某老公的邹某某签订，房产过户登记在邹某某名下。
▼卖方杜某某准备用卖房所得房款，在北京买房已与北京的卖家签订了合同，并支付了定金，急需钱款支付给北京的卖方，否则要承担高额违约责任。卖方杜某某在配合办理了网签及房产过户手续后，直到2019年11月21日才收到当初约定的112万元，余款74万元却不知道银行何时能放款，多次催要仍然没有结果，杜某某只得高息举债来支付北京的房款，花费了利息20多万元。直至2020年4月7日杜某某才收到买方林某某的余下房款74万，双方就违约金多次协商不成，最后向法院起诉。
★争议焦点★
银行原因造成房款延迟支付，买方林某某是否构成违约？买方是否要承担卖方所造成的损失？
★法院观点★
法院认为银行不能放款，导致买方迟延支付房款，构成违约责任，但对于赔偿损失约定不明，且难以证明具体损失，法院只能认可承担适当的违约金。案件最终调解结案，买方向卖方支付双方都能接受数额的违约金。
★案例来源★
中国裁判文书网，案号（2020）皖0104民初10781号（调解文书网上不公布）
★实务分析★
第一，房屋买卖委托房产中介时，应认清中介的作用，千万不要认为找了中介，就能确保买房拿到房卖房拿到钱。
买房卖房对我们普通人来说，是一件大事情，因为我们一生中可能就买卖那么一到两次，对这方面也不太了解，于是就首先想到找房产中介公司，房产中介公司良莠不齐，不乏有些房产中介公司的工作人员，信口给我们打包票，“一切包在我身上，包您买房子拿到您满意的房子，卖房子到期拿到房款”，“银行我们公司有熟人，贷款没问题”，当我们在中介公司工作人员安排下，告诉我们合同没问题，只管签一通名字就行，然后将中介费交上，中介工作人员和我们说，等他们通知去办理后续手续。
当我们在办理相关手续或等待过程中，左等右等房屋过户没办法办理或者银行贷款办不了等等，这时候我们去找中介公司时，将会是什么样情形，我相信买过房子或卖过房子的，应该都有类似的亲身感受，我在此就不再赘述。一句话当初中介说“包在他们身上”的承诺，已经难以实现，这时候我们就拿出合同，去找律师咨询，很遗憾的是这些我们当初在中介公司工作人员指导下签订的合同，我们压根儿就没细看甚至没有看，就像前述案件中先签的合同与网签的内容不一致，且许多关键的内容没有写。
第二，买房卖房时我们应该怎么去做才能有效地预防风险呢？
当我们在确定卖房子或者买房子时，首先选择对房子的要求，找房子可以委托房产中介公司，当然办理过户等相关手续，规范的房产中介公司是可以做到的，他们收取我们1%至3%的费用，几百万的房子几万元到十多万元中介费，只要我们觉得合适也无可非议。
但是我们所签订的合同和网签合同，这可不是随随便便的事情，这是关乎我们将来买房时拿不到房子、卖房子拿不到房款时，如何去维权的关键，因此合肥律师刘志汉在此忠告，在我们签合同开始时，就该去找个信得过的专业律师，来给我们全程帮助，从签合同到房屋过户房屋房款交付等等，给我们提供法律保障，使我们的合法权利得到安心保障，随时有问题随时有准备，千万不要在乎支付那点律师费，中介费少则几万元都慷慨支付，却不能保证您房屋买卖如愿以偿，而支付律师费，为确保我们在房屋买卖预防风险，同时也是房屋买卖不成挽回损失的保障。千万不要像前述我办理的案件，在买方不能按期支付房款时，给自己造成的损失因合同没有明确约定，最后只能拿到了远远低于实际损失的违约金。