在房产交易合同中，逾期交房违约责任和逾期办证违约责任是最为常见的两项违约责任。商品房（一手房）销售市场中，住建部和国家工商总局联合发布的商品房预售/现售合同推荐文本，其中详细约定了这两项违约责任；主流房企所使用的商品房预售/现售合同补充协议中，基本上都包含这两项违约责任；在常见的存量房（二手房）交易市场中，房地产经纪协会推荐的存量房买卖合同范本以及主要中介机构如链家、麦田、我爱我家的合同范本，均包含这两项违约责任。由于交房和办证是房产交易的两项核心义务，加之长期以来交易市场各类文本的广泛使用，使逾期交房和办证违约金约定成为房产交易合同中最为常见的违约条款。但是，适用这两项违约责任时，却经常遇到违约金时效（尤其是持续性违约金时效）、以及违约金调整规则不确定性问题。本文旨在介绍和分析逾期办证和逾期交房违约金的时效、金额调整问题。
一、逾期办证和逾期交房责任的来源
逾期办证责任，一般产生于合同的约定，但例外情况下，由司法解释直接规定产生。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房合同司法解释》）第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
逾期交房违约金，产生于合同约定，目前并无法律、行政法规、或司法解释直接拟制逾期交房责任。此外值得注意的是，上述司法解释拟制的逾期办证违约责任，原则上只适用于商品房（一手房）交易，不适用于存量房交易。
二、一次性违约金和继续性违约金的诉讼时效
《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院关于适用《<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定:民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。
合同约定一次性违约金的，诉讼时效计算问题几乎没有争议，一般从合同约定的应履行义务履行期限届满之次日起算，也就是从债权人知道或应当知道其权利受到损害之日开始计算。
合同约定继续性违约金的，一般体现为自房屋交付或者办证的截止期限届满后，采取按日（或者按月、季度等）计算违约金。这种持续性违约金的诉讼时效，存在几种争议：
1.义务履行期限届满开始计算时效。
2.持续性违约的延续状态结束时开始计算时效，持续违约过程中不计算时效。
3.分段计算时效。把持续性的违约，视为由一个个单独的违约行为连续构成（如：按日计算违约的，则每迟延一日均属于一个单独的违约行为），以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。
笔者研究发现，继续性迟延交房或者迟延办证违约金的诉讼时效，在法律和司法解释层面目前尚无专门规定。最高人民法院和地方高院的审判指导文件有所涉及，但地方高院的审判指导文件与最高院并未完全保持一致。
根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日，以下称（《八民纪要》）第18项规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。结合杜万华主编：《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》“如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。”（人民法院出版社2017年版，第331页） 北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（以下简称“北京高院《房屋买卖会议纪要》”）第二十三条规定：约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。北京市地方规定与《八民纪要》精神一致。但并非各地方法院都采取分段计算持续性违约金时效，比如成都市《二〇一七年全市法院民商事审判工作会会议纪要》规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。该规定体现出持续性违约金不分段计算而采用义务履行期满计算的方式。
在个案适用规范过程中，当逾期交房、办证违约金约定为继续性违约金时，应当充分注意到在不同的地区，违约金时效的计算方式可能存在重大不同。
三、迟延交房或办证违约金的调整
根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
上述内容是法律和司法解释层面对违约金调整的基本规定。体现出违约金以弥补损失为主，以惩罚为辅的功能导向。虽然允许违约金高出实际损失，但原则上不超出实际损失的30%。就该调整规则，存在的问题是：1.查明实际损失可谓是调整违约金的前提，但实践中很多情况下实际损失是难以查明的。2.法律和司法解释赋予人民法院较大的自由裁量权，人民法院以实际损失为基础，兼顾履行情况、过错程度、预期利益等因素，根据公平和诚信公平原则酌定违约金，在具备灵活性的同时也具有不确定性。尤其在实际损失不易查明、相关因素比较复杂时，违约金预期的不确定性就更加凸显。就本文所讨论的逾期交房和逾期办证违约责任而言，也同样面临违约金的不确定性问题，但是这两种违约金又具有一定的特殊性，其特殊性主要体现在最高人民法院颁布的司法解释、会议纪要、以及部分地方法院发布的审判指导文件中，专门对逾期交房、办证违约金的计算方式、调整规则有更为细致的规定，使得这两项违约金的具体判定规则相对更为具体和可操作。
最高人民法院《商品房合同司法解释》第十八条第二款规定，迟延办证情况下，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十七条规定，迟延交房情况下，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院《八民纪要》第18项规定，出卖人迟延办证的，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款[1]关于民间借贷逾期利率计算方式处理。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》 第二十一条规定，逾期办证违约金过高的判断标准是：经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。此外，如山东、四川等地方法院也通过地方司法文件，对逾期办证或逾期交房规定了具体的违约金的调整标准。
综合以上内容可以看出，如果逾期办证或交房违约金约定为继续性违约金的，主张该违约金时应当注意诉讼时效的计算方式，尤其关注地方司法文件的具体规定；关于违约金的调整规则，来源于合同法的规定，主张违约金过低要求上调的，以实际损失为限；主张违约金过高要求下调的，以实际损失为基础，综合考虑履行因素、过错因素等判断，一般不超过实际损失30%。逾期办证和逾期交房违约金，最高院和地方法院出台的司法文件中，存在细化的调整规则，更具有可操作性和可预判性。
[1] 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
作者：李霄然律师/北京德和衡律师事务所