承租人按照租赁合同的约定支付租金系其主要义务。若承租人出现欠租时，出租人一般会先对承租人发出违约告知书或催告函，这种违约告知书或催告函具有何种法律效力？当承租人仍未按违约告知书或催告函交租，出租人即起诉承租人，并请求法院确认租赁合同在违约告知书或催告函发出之日解除，能否得到法院的支持？撰写违约告知书、催告函或合同解除通知书应注意什么？下文结合一个房屋租赁合同纠纷案件进行阐述。
2018年3月28、29日，原告佛山市南海区某房地产开发公司与被告广东某互联网医疗有限公司签订了两份物业租赁合同。租赁合同约定：被告广东某互联网医疗有限公司应在每月的15日前预付下月租金；逾期支付租金超过15日的，原告佛山市南海区某房地产开发公司有权解除租赁合同。
自2021年7月份起，被告广东某互联网医疗有限公司开始欠交租金。原告佛山市南海区某房地产开发公司分别于2021年7月30日、8月16日、9月16日向被告快递《违约支付租金告知书》，该三份告知书均写明：被告收到本函后5日内交付租金，逾期交付租金的，原告有权解除租赁合同。被告收到告知书后，仍未按时支付所欠的租金。原告于2021年10月14日，向被告快递《解除租赁合同通知书》，其中写明：被告应收到本通知书5日内支付所欠的7、8、9月份租金及违约金，逾期支付的，原告即行使解除合同权。被告收到《解除租赁合同通知书》后，仍未在5日内支付所欠的租金及违约金。
2021年11月20日，原告佛山市南海区某房地产开发公司向佛山市南海区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：一、请求法院判决确认原、被告双方签订的两份物业租赁合同于2021年10月14日解除，并判令被告交还物业给原告；二、请求法院判令被告支付2021年7月15日至2021年10月14日的租金及违约金共计46083元；自2021年10月15日起至被告实际支付完所欠租金之日止，以所欠租金为基数，每日按万分之四支付违约金；三、判决确认被告已缴纳的履约保证金36324元归原告所有；四、判决被告自合同解除之日起至实际交还物业之日止，按月租金标准向原告支付腾房占用费；五、被告承担本案诉讼费。
被告在开庭前支付了所欠的2021年7、8、9月份的租金。
法官在主持调解过程中，明确告知原告不支持解除两份物业租赁合同，最终原被告双方在法院的调解下达成调解协议，被告支付一定数额的违约金及承担本案的诉讼费，租赁合同继续履行。
当事人在协商一致的情况下，可以解除合同，但在无法协商一致的情况下，一方当事人需要解除合同的，则要审查是否符合约定解除或法定解除的条件。无论是约定解除还是法定解除均有严格的适用条件，只有符合约定解除或法定解除的条件，才能解除合同，否则，不得任意解除合同。符合约定解除或法定解除条件的，主张解除合同的一方当事人还应履行通知义务，因此，行使合同解除权有实质要件和形式要件。民法典第五百六十二条第二款和第五百六十三条的规定是行使合同解除权的实质要件，第五百六十五条规定的通知义务是形式要件，二者缺一不可，而且合同解除的通知书中应明确合同解除的意思表示，不能含糊不清或者模棱两可，这是维护合同的严肃性及交易的稳定性、安全性之必然要求。
本案中，被告广东某互联网医疗有限公司欠租达三个月，符合了租赁合同中约定的解除条件，即原告符合了行使合同解除权的实质要件，但原告的《违约支付租金告知书》、《解除租赁合同通知书》中均未明确解除合同，仅是说明原告“有权解除合同”，该《违约支付租金告知书》、《解除租赁合同通知书》虽然亦载明被告应在5日内支付租金，但并非载明“被告未履行的，租赁合同自动解除”，也没有明确告知被告双方所签订的租赁合同于何时解除，不符合行使合同解除权的形式要件，而且被告亦在开庭前支付了所欠的租金，故法院不支持原告解除物业租赁合同的诉讼请求。
因此，在撰写违约告知书、催告函或合同解除通知书时，应明确载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除或明确告知债务人双方所签订的合同于何时解除，否则，违约告知书、催缴通知书或合同解除通知书仅具有催告债务人履行债务的法律意义，不具有通知解除合同的法律效力。
民法典
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十五条 当事人一方依法解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
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