在我们国家，商品房预售制度的存在，让大家买到的新房，很多都是在建的项目，而真正的交房时间往往在一年甚至两年之后。一直以来，我们大家对这种预售的模式早就习以为常，交完钱之后楼盘烂尾的情况虽然偶尔有所耳闻，但好在非常少见，一般人在买房的时候，也不会觉得这种倒霉事儿会发生在自己身上。
实际上，在2015年之前，曾经也有不少房地产项目出现过资金链断裂乃至停工的问题，主要集中在一些中小开发商的项目，但这些问题项目当中的绝大部分，随着2015年那一波房地产市场的快速上涨，都得到了妥善的解决。
毕竟在一个上涨的市场上，即使是烂尾的项目也不会缺接盘的人，因为只要解决掉短期现金流的问题，后期还是有利可图的，不论是债权人还是开发商，大家都能获得预期的收益。
然而，时间来到2022年的今天，新房烂尾的风险，却比以往任何时候来得都大。
首先必须要提的是疫情的影响，反复地停工以及招工越来越难，让很多项目的进度大大拖后，也增加了开发商的财务压力。2022年上海解封后，很多在建楼盘的开发商都已经在第一时间向已购房业主发出公告，表示受疫情影响，将会延期交付，延期时间很多长达半年甚至是更久。要知道，距离交房的时间每远上一天，在充满了不确定性的当下，发生变化的风险就要大上一分。
再者，目前开发商面临的整体经营风险和财务风险也是前所未有的大。房地产市场的整体低迷，加上金融支持的紧缩，以及三道红线等政策，让很多百强，乃至十强的开发商出现了现金流的极度紧张。房地产本质上是个高杠杆，高周转的行业，现金流一旦出现问题，导致的结果可能是致命的。
2021年以来，从恒大暴雷开始，越来越多的开发商出现了债务违约，暴雷，甚至是濒临破产的情况。在这样的情况下，很多项目也已经早就无力偿还贷款，面临被查封的窘境，也没有了续建的资金。对开发商来说，预售的款项很多早已落袋，监管账户里的钱要么已经转移走，要么已经被政府查封，续建项目只会产生支出而没有现金流入，明显缺乏续建的动力。
而和2015年前不同的是，那时候出问题的大多数是地方性的小开发商，后续很多全国性的连锁开发商介入收购，并随着市场的快速上涨，消化了绝大多数的烂尾项目。但实际上在2015年后，地方性的小开发商几乎就绝迹了，房地产早就进入了全国性连锁开发商的时代。而目前很多面临问题的，正是这些大开发商。在市场前景不明朗的今天，谁又会来救他们，谁又有这个能力能救得了他们呢？
残酷的现实是，一个已经售罄但尚未交付的项目，面临的可能是大量尚未支付的工程款和已经被开发商转走的预售资金，一旦停工了，怎么续建，钱从合出来，都成了问题。即使是只销售了一部分，尚有一定可出售货值的项目，如果未来可获得的收益尚不能抵扣续建的投入，也很难会有人来接盘。
因此，可以预见的是，这两年在全国各线城市，都可能又会出现数量不少的一批烂尾楼，而一旦出行，对于个人购房者来说，则无疑是整个家庭的噩梦，你要知道，不管烂尾不烂尾，你和银行签的贷款合同还是要正常执行，你还是得按期还贷的。而个人面对这种情况，会是相当无力的。
所以，这两年买新房的人，请务必小心，将项目烂尾的风险考虑在内，至于怎么尽可能在买房决策时减少未来烂尾的风险，近期我再来和大家分享。