二手房买卖交易过程中，因房屋价格上涨而导致卖方毁约的案件屡见不鲜，买方的正当权益得不到有效的保护，究其原因是卖方的违约成本太低，助长了卖方毁约，因此，本文仅从合同稳定性的角度，探讨购房合同的违约金数额问题。
随着房地产交易的日益增多，房地产纠纷便不可避免的出现，其中二手房买卖纠纷属于房地产纠纷案件中，一种比较常见的房屋买卖纠纷，此类纠纷交易呈现的特点是：
一、购房合同的版本是各地建委或房管部门统一格式的《存量房买卖合同》，此类合同的签订一般是通过中介机构居间介绍签订，中介机构作为第三方以居间人的身份，作为合同主体与买卖双方三方签订合同；
二、除了上述固定格式的《存量房买卖合同》外，买卖双方及中介机构会针对交易房屋的具体情况及买卖双方协商的一些特定条款补充签订《补充协议》，作为《存量房买卖合同》的补充或更改；
三、合同履行的相关流程，一般是合同签订后买方需要向卖方支付定金，买卖双方向中介机构提供相关资料，由中介组织双方办理网签、解压、评估、贷款等手续，待相关手续办理完毕或同时，买方向卖方支付首付，卖方向买方交付房屋，待银行放款后，买卖双方办理房屋过户手续及卖方户口迁出手续等；
四、合同中关于违约金数额的条款，一般比较多见的是，一方提出解除合同，由违约方向守约方支付房屋总价20%的违约金；因为上述房屋交易流程，有先后顺序，并需要一定的期限，在这个交易未完成的过程中，如果出现房屋市场价格波动，因利益驱动，买卖双方就不可避免的出现了各式各样的纠纷，比较常见的，因房屋价格上涨，卖方会以各种理由阻碍合同的继续履行，甚至主动提出合同价格之外的提价要求，导致交易不能按合同正常履行。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定"当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"；
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条规定"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。
二手房买卖纠纷，因房价上涨，导致卖方单方毁约的案件，在法院审理的二手房纠纷案件中占很大的一定比例，买方通过各种途径，得不到救济的情况下，最后通过到法院诉讼解决的案件中，买方的请求：
一类是要求卖方继续履行合同，要求卖方承担一定数额的迟延履行违约金；
一类是诉讼要求解除合同，卖方退还已付款项，同时卖方支付解约违约金。
但无论是那种方式解决此类纠纷，从房地产市场稳定交易的角度，显然都不是最好的解决方式，诉讼本身就已经耗费了买卖双方大量的人力、财力，比如诉讼费、律师费、交通费、甚至评估费、鉴定费等等，时间成本少则数月，多则甚至一年、二年的都有，最后就算通过诉讼的方式，解决了双方的纠纷，双方拿到了判决书。
一种是要求对方履行合同，交付房屋、过户等义务，但在司法实践中有卖方拒不搬出争议房屋，出租房屋等对抗诉讼的情况，甚至不履配合办理贷款手续等情况，导致买方要求过户，法院会征求买方的意见，能否在过户前将剩余款项一次性付给卖方，以保证法院判决卖方过户给买方后，卖方能够拿到剩余房款，但问题是多数的购房者，是以贷款方式购房，法院判决过户的前提是变更为全款付款，购房者是没有能力拿出剩余款项的，此种情况下，购房者请求过户的诉讼请求，如果不能达到上述要求，就存在被法院驳回的诉讼风险；
另一种是买方单方诉讼解除合同，要求卖方支付房款总价20%的违约金，合同约定的这一条款，本身从房屋总价的20%违约成本角度，对卖方有一定的威慑作用，但司法实践中，卖方在诉讼过程中通常会对违约金的数额提出过高请求减少的抗辩，但买卖双方对实际损失是多少，又很难有相关的证据予以客观佐证，导致法院对20%的违约金，也仅仅是酌情小额的予以裁决，不能够全额的予以支持，甚至有的判决也仅仅是支持一部分利息损失，这样的违约金判决，对毁约的出卖人，没有任何惩罚作用，相反助长了卖方单方提价毁约的违约行为，甚至卖方会从利益成本的角度，愿意用房屋涨价的价格差去履行判决中的违约金数额，这根本不利于避免二手房纠纷的发生，不利于房地产市场的稳定，
因此，建议法院在处理此类纠纷案件中，不宜把解约实际损失的举证责任，简单的分配给买方，而是应该在证据规则规定的原则下，考虑双方的过错责任大小，判决数额对违约成本起到应有惩戒作用前提下，由卖方主要承担主张违约金过高的相关证据，否则，应该对自己的违约行为及举证责任承担不利后果。