【前言】为避免逾期交房带来的风险，开发商有可能在尚未取得《竣工验收备案表》的情况下，就卡在约定交房时间“强行”通知购房者收房。对此，购房者可以拒绝吗？《竣工验收备案表》是交房的法定条件吗？法院对此又是如何裁量的呢？律师带您一探究竟。
对于商品房的交付条件，我们要从合同约定和法律规定两方面出发。也就是说商品房的交付条件存在“约定交付条件”和“法定交付条件”的分野，而“约定交付条件”通常不能低于“法定交付条件”的强制性规定。
一
商品房的约定交付条件
“约定交付条件”，顾名思义，就是购房者和开发商在《商品房买卖合同》中约定的交房必要前提，这是民法尊重当事人意思自治的体现。
但是，房屋毕竟属于特殊商品，购房者和开发商在实质上并非完全平等的地位，如果任由开发商按照其拟订的格式条款订立商品房买卖合同，可能会导致购房者的合法权益受到侵害。为此，国家和部分省市的住建部门、市场监管部门出台了《商品房买卖合同示范文本》，以切实维护公平公正的商品房交易秩序。
在各地住建主管部门的政策引导和指导下，开发商往往须遵循《商品房买卖合同示范文本》给出的既定框架，各地网签备案系统也基本默认必须使用“示范文本”。由此，这些“合同示范文本”对“交付条件”给出的“约定”，事实上已成为必须遵守的“规定”。
如：住建部、工商总局发布的2014版《商品房买卖合同示范文本》（gf-2014-0171）第九条规定商品房交付条件的最低标准为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房产测绘报告”。
此外，浙江省住建厅、省工商局发布的2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》，海南省住建厅、省工商局发布的《海南省商品房买卖合同示范文本》（琼建房（2017）345号文件附件），北京市住建委、市工商局发布的《北京市商品房预售合同》（京建发(2016)435号文件附件）等均有相同或相似的规定，要求“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”才满足交房条件（之一）。
二
商品房的法定交付条件
如前所述，商品房作为特殊商品，其建筑工程质量事关重大，因此也须遵守公法上的行政监管规则，这些规定就将构成商品房的法定交付条件。
《建筑法》第61条第2款、《城市房地产管理法》第27条第2款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条等法律、行政法规均明确要求“验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第49条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条进一步规定了开发商完成竣工验收备案的义务。
但问题在于，达到交房条件的验收合格文件到底是指“建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》”，还是“有关行政主管部门出具的《竣工验收备案表》”，上述法律法规并未给出明确答案，这也导致本领域的纠纷不断。
法条链接
《建筑法》第61条第2款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产管理法》第27条第2款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》第17条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
《建设工程质量管理条例》第49条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
三
《竣工验收报告》和《竣工验收备案表》，何者才是商品房交付条件？
有关法律、法规、司法解释对此并未给出明确答案。我们认为，应当以《竣工验收备案表》作为商品房交付条件，理由如下：
住建部、工商总局以及各省市有关部门发布的《商品房买卖合同示范文本》可以认为是商品房交付条件的“最低标准”，而上述《示范文本》都无一例外规定了“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”才满足交房条件。如果低于这一标准，显然不利于保障交易当事人的合法权益，与发布《示范文本》“维护公平公正的商品房交易秩序”的初衷背道而驰。
《建设工程竣工验收报告》是由开发商自行聘请的机构作出的报告，不能够代替国家职能机关的竣工验收文件，而《竣工验收备案表》是由建设行政主管部门作出的。显然，若以《建设工程竣工验收报告》作为竣工交付依据，那么国家有关竣工验收备案的一系列规定将毫无意义。
“竣工验收备案”并非对《建设工程竣工验收报告》的单纯确认。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，办理“竣工验收备案”要提供：①《建设工程竣工验收报告》；②规划、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；③公安消防部门出具的验收合格证明文件；④施工单位签署的工程质量保修书 等一系列文件。也就是说，备案登记合格说明房屋质量、消防、环保等方面都得到了国家的认可，这才能是适于“交房”的。
四
司法实践考察
在最高人民法院原副院长奚晓明等编写的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》中，明确指出：备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房“验收合格”标准，也是交付的先决条件。最高院法官还进一步阐述：若由开发商自己组织验收，无异于自己给自己打分，这种自我监督的形式对购房者来说是缺乏保障的。《商品房竣工验收备案表》是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，审查权由政府部门行使，具有可信赖性。
黑龙江法院审判参考丛书《房屋买卖案件审判参考》（人民法院出版社出版）中，作者认为“出卖人已经取得《建设工程竣工验收备案表》的，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备了商品房交付使用的法定最低标准”。
最高人民法院在“海南欧博房地产开发有限公司、张和义与海南欧博房地产开发有限公司、张和义商品房预售合同纠纷”案[(2015)民申字第1045号]中指出：“《商品房竣工验收备案表》是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件”。
在“蔡东升诉广州华悦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案”中，广州市中级人民法院认为“在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准均以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。”
在“眉山市鸿通房地产开发有限公司诉谢玉房屋买卖合同纠纷案”中，眉山市中级人民法院认为“工程验收合格以取得工程竣工验收备案表为标志，房屋交付前未经验收或者经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋”。
五
未取得《建设工程竣工验收备案表》，购房者可否拒绝收房？
在大多数情况下，开发商未取得《建设工程竣工验收备案表》就通知收房，购房者是可以拒绝收房的。当然，司法实践中，每个案件的细节都有不同，我们也不能一概认为“购房者可以拒绝收房”。如在“余天兰与东莞市益田奥城房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷案”中，东莞市中级人民法院就以“工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》”，作为了交付使用标准（该案所涉房屋后续也取得了竣工验收备案）。
此外，实践中还会出现一种情况：开发商取得竣工验收备案表前发出过交付通知，购房者拒绝收房，开发商在取得备案表之后未再次通知。对此，最高人民法院倾向于认为“视为未通知，违约责任不因此终止”。（参见：《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》第668页，最高人民法院奚晓明等编写，人民法院出版社出版）
因此，对于此类法律法规没有清晰规定的问题，建议还是请律师就个案作出专业判断。避免不恰当地处理，造成无法挽回的损失。关于如何有效发出拒收房函的问题，我们将在后续进一步探讨。
在司法实践中，每个案子的细节千差万别，不同地域的法院、法官对同一问题的理解也会有差异，本文观点仅供参考.
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