注：因疫情拖欠租金的，承租人在“疫情期间”可以要求适当减免，但疫情结束后不能继续长期拖欠。否则，一旦拖欠超过“合理期限”，且存在自行搬离等情形的，可能被裁判机关认定构成违约，出租人可以要求解除合同、收取租金、依约没收租赁押金等。
一、基本案情
2017年9月1日，出租人h某、l某与承租人c某签订了租赁经营合同，内容包括：
h某、l某将位于深圳市龙岗区的房屋租赁给c某用于经营服装商场，租赁合同期限为2017年9月1日至2027年10月31日。
合同第三条：第一年至第三年每月租金68000元，押金20万元。c某应于每月10日之前将租金交付给h某、l某。合同期满，c某交清租金和有关税费以及清点移交完毕一个月内，h某、l某将押金退回c某。
合同第五条：如c某拖欠租金h某、l某有权单方终止合同，并收回房屋。
合同第九条第2款：c某逾期交付租金，需付违约金20万元，并按租金3%每天计算违约金。
合同第十二条：租赁期间，该房屋的水、电、管理费、网络费、卫生费、包括税、工商管理等由c某承担。
合同签订后，c某向h某、l某各缴纳了10万元押金，合计20万元。
合同履行时，实际的交租金额及时间为：
1.c某实际按照66000元／月的租金标准支付租金，其中每月34000元支付给h某、32000元支付给l某。
2.c某于每月20日之后支付当月租金，一直支付至2020年1月31日，自2020年2月1日开始拖欠租金。
2020年2月1日开始，c某未缴纳租金，理由是因为受新冠疫情、地铁施工及棚改等影响，导致未实际经营，一直处于关门状态。
期间，c某通过微信多次告知l某，店铺受疫情及地铁施工等影响导致不能营业，希望l某给予租金减免。
h某给c某发送了短信，内容为，“阿c：你的房租那天儿子的妈和你说了。我认为这样才处理，二、三月减半，四月起至今年十二月三十一日，每月减一万八，明年一月一日起，按原合同办事，你接受就这样吧。再减至你说的每月四万元真的不行。你说的接受不了就还给我也行。你考虑好给我意见。不必大家搞来不开心。如还我，在本月底搬清好吗？”
h某、l某坚持要求c某交租，理由是商铺所在的街道并未封路，并不影响c某正常营业，且政府在疫情期间明确要求关停的并不包括c某经营的服装商场。
2020年11月7日，c某搬离承租的房屋。
2020年11月13日，c某向h某、l某办理了商铺的交接手续，于该日将商铺返还给h某、l某。
h某、l某认为，c某的做法构成违约，向法院提起了诉讼，诉求“解除租赁合同、支付拖欠的租金、无需返还押金、承担诉讼费，支付水电费”等。
c某在答辩中主张，新冠疫情属于不可抗力，其受疫情影响无法营业，商店零收入，且商店附近有地铁施工，导致店铺无法正常使用，合同目的难以实现，被起诉前就已经被通知解除租赁合同，但合同期还有7年，装修用了110万，自己没有拖欠租金，h某、l某是违法解除租赁合同，应当赔偿剩余7年合同期的损失330多万等——但是c某并没有提起反诉。
案件经审理，法院认为，虽受疫情影响，但已超过合理时间，承租人逾期交付租金，出租人有权要求解除租赁合同，要求支付租金，且可以追究违约责任——没收租赁保证金。具体判决为，一审判决双方租赁合同解除，c某要支付租金，出租人无需退还押金20万。二审驳回双方上诉，维持原判。
二、裁判结果及理由
（一）一审
原告1：h某
原告2：l某
被告：c某
h某、l某的一审起诉请求：
1.解除h某、l某与c某签订的《xxx时装商场租赁经营合同》；
2.判令c某支付租金至交还房屋为止（暂计至2020年7月31日租金为68000元×6个月=408000元）；
3.判令h某、l某无需向c某返还押金20万元；
4.请求判令由c某承担本案诉讼费用。
5. 要求c某支付2020年9月18日起至2020年10月16日的水费35.21元，自2020年10月1日起至2020年10月30日的电费为4084.81元。
（注：原告在庭审明确、变更了相关诉求，以上为最终的诉求）
一审庭审中，c某缴清了自2020年9月18日起至2020年10月16日的水费35.21元，自2020年10月1日起至2020年10月30日的电费为4084.81元。h某、l某同时向一审法院提交了申请，请求撤回关于水电费的诉讼请求。
一审判决：
一、确认h某、l某与c某于2017年9月1日签订的《xxx时装商场租赁经营合同》已于2020年11月13日协议解除；
二、c某应于判决生效之日起七日内向h某支付2020年2月1日至2020年11月13日期间的租金207503元；
三、c某应于判决生效之日起七日内向l某支付2020年2月1日至2020年11月13日期间的租金195297元；
四、h某无需向c某退还《xxx时装商场租赁经营合同》中约定的租赁保证金10万元；
五、l某无需向c某退还《xxx时装商场租赁经营合同》中约定的租赁保证金10万元；
六、驳回h某、l某的其他诉讼请求。
一审判决理由：
关于解除合同。h某、l某与c某之间签订的《xxx时装商场租赁经营合同》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定遵照履行。h某、l某与c某均确认c某已于2020年11月13日将涉案商铺返还给了h某、l某，故h某、l某、c某之间签订的租赁经营合同已于2020年11月13日协议解除。
关于c某欠缴的租金。c某确认自2020年2月1日开始未缴纳租金。
关于未按时缴纳租金的原因，c某称系受新冠疫情及地铁施工等因素的影响，导致店铺无法经营。经与h某、l某协商，h某、l某同意给予减租优惠，但c某认为应该给予更多优惠。经h某确认真实性的《短信记录》显示h某明确表示其与l某均同意2020年2月、3月的租金减半，4月起至12月31日的租金每月优惠18000元。该《短信记录》显示的减租优惠系h某、l某的真实意思表示，c某基于h某、l某该意思表示继续承租了涉案商铺。结合新冠疫情爆发，c某所租赁商铺的经营状况确实受到严重影响的现实情况，c某在此情形下与h某、l某多次协商减免租金事宜，最后双方虽未达成一致意见，但c某基于h某、l某关于减租优惠的承诺继续承租了涉案商铺，如按照原租金标准计算所欠租金确实对c某显失公平。故一审法院按照h某、l某所承诺的减免方案核算c某欠缴的租金。经核算，2020年2月1日至2020年11月13日期间c某应缴租金为402800元【66000元÷2×2个月＋（66000元－18000元）×7个月 （66000元－18000元）÷30天×13天－2万元】。到期债务应当清偿，c某应向h某、l某支付该402800元。一审法院按照h某、l某收取租金的比例，依法认定c某应向h某缴纳租金207503元【402800元×（34000元÷66000元）】，应向l某支付租金195297元（402800元－205855元）。
关于c某缴纳的租赁保证金是否应予以退回。c某自2020年2月1日开始拖欠租金，虽受疫情影响，但亦已经超过合理期限。根据h某、l某、c某签订的《xxx时装商场租赁经营合同》第九条的约定，c某逾期交付租金，h某、l某有权要求c某支付违约金20万元，该违约金的性质实质为没收租赁保证金。现c某逾期支付租金，h某、l某无需向c某退还该租赁保证金20万元。
（二）二审
双方均不服一审判决，提起了二审上诉。
上诉人（原告1）：h某
上诉人（原告2）：l某
上诉人（被告）：c某
h某、l某的上诉请求：
1.撤销一审判决第二项，改判为“c某应于本判决生效之日起七日内向h某支付2020年2月1日至2020年11月13日期间的租金320733元”；
2.撤销一审判决第三项，改判为“c某应于本判决生效之日起七日内向l某支付2020年2月1日至2020年11月13日期间的租金301867元”；
3.判令由c某承担本案一、二审诉讼费用。
c某的上诉请求：
一审决认定事实不清，实体处理有误，请求予以改判。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
二审判决理由：
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。本案纠纷系新冠疫情暴发后，双方就减租事宜未能协商一致而引发。根据合同法第九十四条第一项、第一百一十七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，不予支持；继续按照原租金标准支付租金对承租人明显不公平的，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。按照上述规定，在房屋租赁合同履行过程中，疫情或者疫情防控措施一般不会对承租人履行支付租金义务产生障碍，不会直接导致合同不能履行，而是对承租人经营产生影响，导致承租人经营困难。承租人如果认为按合同约定租金标准支付租金显失公平，可请求变更合同，调低租金，但不能以疫情导致经营困难为由拒绝履行交租义务,免除违约责任。在本案中，h某已经表示同意2020年2月、3月租金减半，4月至12月每月减租18000元，c某即使不同意该减租方案，也应当通过提起诉讼等方式提出变更合同，而不能直接拒绝交租。c某自2020年2月起至11月13日搬离期间拒付租金，拒绝履行合同主要义务，构成根本违约。
c某系违约方，一审判决h某、l某无需返还租赁押金，符合合同约定。c某上诉还认为h某、l某应赔偿其装修费用，但其在一审并未就此提出反诉，其该项请求不属于本案审理范围。况且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，c某系违约方，其要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张也缺乏法律依据。
关于2020年2月1日至11月13日期间的应付租金，一审法院综合考虑了新冠疫情对租赁商铺经营的影响，以及双方的协商过程，一审法院认定的租金标准公平合理，并无不当。
综上，双方的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
三、简要分析
1.在房屋租赁合同履行过程中，因疫情或疫情防控措施，导致承租人经营困难的，承租人如果认为按合同约定租金标准支付租金显失公平，可请求变更合同，调低租金，但不能以疫情导致经营困难为由拒绝履行交租义务,免除违约责任。
2.承租人与出租人协商，出租人只同意少量减租的，承租人即使不同意该减租方案，也应当通过“提起诉讼”等方式提出变更合同，而不能直接拒绝交租。
否则，如果直接拒绝交租，且单方搬离的，可能被裁判机关认定“拒绝履行合同主要义务”，构成“根本违约”。
而一旦被认定构成违约，此时承租人很难要求出租人返还租赁押金——反过来，从出租人的角度，出租人可以诉求无需返还租赁押金。
3.承租人认为出租人应当赔偿装修费用的，应当主动提起诉讼，或者至少应当在被起诉时，提起反诉，否则法院不会予以审理。
另外，根据法律的相关规定（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二项），一旦承租人被认定系“违约方”，此时要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张也缺乏法律依据。
4.“不可抗力”并不是万能的
“不可抗力”是一项免责事由，但其法律效果仅仅对“不可抗力影响范围内”的事项和责任免责。如果合同不能履行，除了“不可抗力”还有“其他原因”的，应当根据两者比例，划分相关损失的承担。
此外，“不可抗力”导致合同履行障碍，如果这个障碍只是暂时的，那么在“不可抗力”事由消失后，如果合同仍然可以继续履行的，双方都要继续履行原来的合同，而不能单方拒绝履行，否则可能涉嫌违约。
相关规定：
《中华人民共和国民法典》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
参考判例：
广东省深圳市中级人民法院二审民事判决书，(2021)粤03民终24092号
注：本文观点仅供参考，民事诉讼存在法律风险，操作不当可能导致相关诉求无法获得支持，读者请勿简单模仿。
作者简介：黄维升律师，深圳执业律师，专业方向民商事纠纷（股权纠纷、公司法纠纷、房产纠纷）、劳动与社会保障法、刑事辩护、婚姻家事纠纷。如有咨询或建议，请直接在评论区留言或私信留言，我们会尽快回复。
感谢您的阅读，您的收藏、关注、点赞是我们继续写作的动力。