民法典第944条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
【条文主旨】
本条是关于业主支付物业费的规定。
【条文理解】
《物业管理条例》将业主在物业服务合同中应当支付的对价称为物业服务费用,本条则采用了《物业服务解释》中使用的“物业费”的概念表述。如前文所述物业服务合同具有委托合同的典型特征,物业服务人完成委托事项后,作为委托人的业主负有支付报酬的义务。这里的物业费即为业主应当支付的服务报酬。
物业服务的客体主要是业主共有部分及其附属设施、区域内的基本秩序,因此,物业服务的内容具有公共性和同质性。物业服务人按照约定和法律规定提供物业服务后,该物业服务的利益即整体性地、均质性地及于区分所有建筑物范围内的每一个业主,且这些利益的享受并不以该业主是否实际占有和使用其专有部分或共有部分为条件。例如,物业服务人提供安全防护服务的利益效果是令小区的整体安全秩序得到保障,这些整体利益并不能细分至某个特定业主。因此,只要物业服务人依约依法履行服务义务的,业主即负有按约支付物业费的义务,而不能以其未接受或无须接受服务作为拒绝履行合同义务的正当抗辩事由。
业主拒绝履行合同义务的,物业服务人享有追究其违约责任的救济权利。因此，本条第2款规定,物业服务人在业主违约后“可以“催告其在合理期限内支付物业费。虽然,本款后半句规定了物业服务人的诉权行使条件,但前半句中的催告并给子合理履行期间,并不当然意味着物业服务人放弃了主张继续履行之外的其他违约责任的权利。在司法实务中,部分法院倾向于以物业服务人在起诉前未进行催告为由,驳回物业服务人主张逾期付款违约金的请求,这种裁判立场是否妥当值得进一步思考。
【司法适用】
在司法实务中,需要明确的主要问题是,催告履行是否属于物业服务人提起诉讼的前置程序。各地法院对此意见不一,存在两种截然相反的裁判观点。从本条第2款文义的逻辑结构来看,业主逾期支付报酬后,物业服务人如欲通过诉讼方式请求业主支付报酬的,必须先履行催告付款的程序。物业服务人没有履行催告程序即提起诉讼的,可以参考实务中的通常做法,裁定驳回其起诉。物业服务人完成催告付款程序后,可以再行提起诉讼。另外,还需特别注意的是,相较于《物业服务解释》第6条的规定,物业服务人采取合理催告的方式不再限于“书面催交”,只要物业服务人能够证明其已经将催告的通知妥当送达业主即可。业主无正当理由拒绝支付物业费的,物业服务人有权依照合同约定和法律规定主张业主承担继续履行等违约责任。但是,物业服务人不得采取停水停电等侵害业主权益的方式催告业主履行义务。实务中需要注意的问题是,如果物业服务合同中约定了在业主拒绝支付物业费时物业服务人可以采取停水、停电、停气等措施的,应当如何认定和处理？我们认为,一方面,本条第3款的规范性质应为禁止性规定,当事人不能通过约定排除其适用;另一方面,供水、供电、供热、供燃气等系业主基于其与公用事业单位之间的相应合同而享有的权利,且与基本生活权利保障密切相关,物业服务人不得任意侵犯。因此,不论是否存在相关合同条款,物业服务人均不得实施上述行为,否则应当承担相应的民事责任。