△刊发于《人民法院报》2022年7月27日第4版，原标题为《在“帮”与“引”中成功“突围”——南京江宁区法院化解涉世纪缘国际酒店系列纠纷记事》。
2022年5月30日，南京江宁世纪缘国际酒店张灯结彩，同时为两对新人承办婚宴，这是该酒店结束纠纷后迎来的首批客人。6月，该酒店也迎来复工后的快速发展，月营业额接近疫情之前。谁能想到，就在5月24日之前，官司缠身的世纪缘国际酒店差点因纠纷关门歇业，江苏省南京市江宁区人民法院法官为化解这起纠纷定制了一把金钥匙，使多起纠纷一揽子化解。
“这些纠纷让我陷入绝望，是江宁区法院法官给了酒店二次生机！”该酒店法定代表人齐红兵说。
多起纠纷让星级酒店走向关张
2017年5月10日，南京某公司与世纪缘国际酒店的经营主体世代缘公司签订房屋租赁合同。世代缘公司承租位于江宁区金箔路1号四层近万平方米的房屋，用于餐饮、宾馆、会务等，合同约定年租金350万元，并每隔2年租金递增5%，租期16年。
江宁世纪缘国际酒店坐落于江宁区中心区域，是集餐饮、会务、住宿、休闲为一体的综合型星级酒店，一开张就呈现良好的经营势头。2019年5月，世代缘公司与出租方南京某公司因逾期缴纳租金问题发生纠纷。官司从一审打到二审，最终法院判决世代缘公司支付违约金8767元结案。2020年，世纪缘国际酒店关张歇业，直到4月底才恢复营业。为此，世代缘公司根据有关政策规定，向出租方提出减免3个月租金的请求。这个本可以通过协商共渡难关的问题，最终还是通过法院判决确定减免数额。2021年到2022年，双方又先后打了2场官司。
接二连三的诉讼，使合同双方对抗升级，矛盾尖锐积怨加深。
“从事违法经营活动，违法销售香烟；违法占用公共区域，加装和改扩建；擅自在外墙加装巨型排烟管道，导致房屋严重受损……”2021年9月，南京某公司再次提起诉讼，列举世代缘公司6个方面违约行为，诉请法院解除合同，并要求对方承担1000万元违约金。
“这不是理性诉讼！”面对无力挽回的合作关系，齐红兵哀叹合同履行走到尽头。
法律适用遭遇多重难题
一方坚决不同意解除合同，另一方执意要解除，那么是否解除合同？对涉及当事人重大财产利益问题，如何实现法律效果与社会效果的统一？
“双方争议的违约行为众多，违约事实及责任认定难度大。”承办法官韩文涛说。南京某公司共提出6点理由要求解除合同，涉及租金税费是否逾期缴纳、是否转租、是否违规使用房屋、是否擅自封堵安全出口，以及违法占用公共区域等。双方对每一项事实均持有不同意见，需要对每一项事实逐项审查，同时还要审查是否符合合同约定的违约解除情形及法律规定的解约情形。
双方矛盾积怨深，而涉及房产税的诉讼彻底激化矛盾。南京某公司认为继续履行合同会导致利益失衡，只有通过解除合同才能弥补自身可能存在的损失。双方当事人数十次电话向承办法官诉苦，围绕各自利益之争的双方当事人情绪失控。
法官不仅面临案件法律适用的挑战，更面临安抚当事人情绪、化解当事人心结的困难。如何在审判思路和方法上“突围”，考验着法官的审判智慧与技艺。
法官用行动赢得双方信任
韩文涛调取世代缘公司所涉的5起案件卷宗，对案件进行认真分析，形成审理报告；经过合议庭和业务庭法官会议研究，认为双方虽然矛盾尖锐积怨较深，但双方合作的基础仍然存在，最后确定以调解的方式争取促成双方二次握手。
在诉讼中，南京某公司提出诉讼保全申请。对酒店而言，冻结酒店账户就意味着扼住了经营的喉咙。世代缘公司提出异议并提供反担保。法官第一时间审查担保财产，与担保人谈话，一周内办理了对担保账户及财产的查封冻结，并解除了酒店经营账号的冻结，以最短的时间办理完毕保全异议，确保了酒店的正常运行。
同样，对南京某公司提出的6项解除合同理由，法官组织双方上门勘验，逐项审查，两次组织庭审举证质证。法官不偏不倚，用行动赢得信任。
“信任是连接彼此心间的大桥，是打开心门的钥匙。”韩文涛说。法官就当前疫情影响下的经济形势分析：解除合同将导致酒店巨额的装修投资损失；承租方近万平方米的房屋也会有较长时期的空置损失，双方都会深陷泥潭。入情入理的利弊分析，把诉讼双方拉回到理性状态。
房产税的负担比例问题是争议焦点，根源来自前期签订两份合同导致税费负担扯皮。鉴于此，法官直接约见双方主要负责人直接对话，最终回归合同本源，双方在自愿平等的基础上表示继续履行租赁合同。争议的主要问题解决了，其他问题也就容易达成一致意向。在法官的精心主持下，双方达成和解协议，相逢一笑泯恩仇。