《突发卫生公共事件应急条例》规定，突发公共卫生事件是指突然发生，造成或可能造成社会公共健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。如今年新型冠状病毒肺炎作为一种烈性传染病，对广大人民生命健康、安危有重大危害，且爆发至今，没有直接有效的药物治疗和确切有效的治疗方法，也没有直接有效的方法彻底、完全阻止其传播。新冠肺炎疫情系开发商在签订房屋买卖合同时无法预见，且在合同履行过程中不能避免、无法克服的突发性公共卫生事件，其符合不可抗力成立的要件，属于可以免除开发商违约责任的不可抗力事件。但应注意,开发商只能据此合理免除因新冠疫情延期的期间的交房责任,若逾期交房的时间超过上述期间，则开发商不能全部免除责任。本期分享一例由苏州市中级人民法院作出的生效判决，供读者学习。
2020年8月15日，李芹(乙方、买受人)与新赫公司(甲方、出卖人)签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由李芹购买新赫公司开发的清源名邸23幢m108号商品房，建筑面积为40.47㎡，房屋总价961056元。合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经竣工验收合格。但如遭遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.因法律法规或政策变化、政府禁止令、政府管制措施导致该商品房交付延迟的，买卖合同约定的交付时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：(1)逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议第十七条关于合同解除与终止的补充约定第一款约定：除本协议另有约定，买受人依据买卖合同之约定或相关法律法规之规定解除合同的，应于知道或应当知道解除合同条件成就之日起十五日内书面通知出卖人，该通知送达出卖人时合同解除，否则视为买受人不解除合同，买卖合同继续履行。双方在合同及补充协议中同时还对其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，李芹向新赫公司支付首付款481056元，余款48万元以银行贷款方式(贷款银行中国建设银行张家港分行)向新赫公司支付完毕。2021年3月15日，案涉商品房取得《商品房交付使用通知书》。2021年3月18日，新赫公司向李芹发出《交房通知书》，载明案涉房屋于2021年3月18日开始正式交付。
另查明，李芹曾签署新赫公司制作的《购房提示》、《特别提示》、《确认书》等文件材料，其中《购房提示》第三条载明：请勿轻信销售人员的口头承诺，我公司要求所有销售人员均热情、详尽地向客户介绍项目信息，但由于口头传递信息的不确定性，买卖双方的权利义务将以商品房买卖合同的书面约定为准，销售人员的口头介绍及承诺若未在商品房买卖合同中明确约定的，其不应视为合同内容，其不得作为确定双方权利义务的依据。该条内容以加黑字体进行了展示。确认书第四条第1款载明：买卖双方之间的权利义务以本确认书约定为准，涉及该项目的所有各类型广告、宣传资料(包括但不限于文字、图片、影音资料等)、楼宇模型、示范单元等仅是要约邀请，而不要约，若该等事项双方未在买卖合同中明确约定时，其不应视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据，双方不受其约束。确认书第九条第1款载明：买受人同意给予出卖人不超过90日的房屋交付延长期，该交付日期为该商品房的最迟交付日期，出卖人有权提前向买受人交付该商品房等。李芹经质证对上述材料的真实性予以认可，但认为上述证据虽然是其签署的，但是新赫公司并没有向其交付上述证据材料，上述材料相应的条款属于法律规定的格式条款，新赫公司列明的格式条款并没有向李芹提示过，也没有向李芹解释说明相应的条款的法律含义。根据民法典第496条的规定，相应条款不能作为合同的内容。同时，新赫公司所援引的条款存在免除和减轻开发商的责任，加重买受人的责任，限制买受人主要合同权利的情形，属于无效的格式条款。
芹、新赫公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。新赫公司未按合同约定的交付期限向李芹交房，李芹以此为由要求解除合同并由新赫公司承担相关违约责任，双方为此产生纠纷。本案二审的争议焦点为补充协议、确认书中有关买受人解除权、延长交房期限的条款是否有效。对此，本院认为，上述条款系新赫公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与李芹协商的格式条款。该条款所涉的买受人的解除权期限与李芹有重大利害关系。补充协议中买受人行使合同解除权的期限被限定为知道或应当知道解除合同条件成就之日起15日内，过分低于法律规定的行使解除权的除斥期间。确认书与商品房买卖合同同日签订，针对其中第九条第1款给予新赫公司90日交付延长期限的约定，新赫公司未作出合理说明，补充协议、确认书中有关买受人解除权、延长交房期限的条款排除了李芹作为买受人应当享有的主要权利，一审判决认定上述条款不成为合同内容并无不当。新赫公司认为补充协议已经过房管部门备案应当认定合法有效，并无法律依据。
根据《商品房买卖合同》第九条约定，新赫公司应当在2020年12月31日前将案涉商品房交付给李芹，但新赫公司直至2021年3月18日才通知李芹交房。因新赫公司逾期交房已超过60天，故李芹主张解除商品房买卖合同，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，并无不当。新赫公司主张违约行为显著轻微，依据不足，本院不予支持。新赫公司主张系受新冠××疫情影响才逾期交房，但新冠××疫情发生于2019年12月，江苏省自2020年1月24日起因新冠××疫情启动突发公共卫生事件一级响应共31天，而涉案《商品房买卖合同》签订于2020年8月15日，新赫公司在签订合同时应已对新冠××疫情对交房时间的影响有所预判和考量，故现新赫公司在本案中以新冠××疫情为由主张免责，本院不予支持。