逾期交房，法院判决银行返还买受人已付房贷
程某某与被告许昌嘉和置业有限公司、中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行房屋买卖合同纠纷一案
题记：房企违约，不能如期交房。买受人应当如何维护自身的合法权益？本案中，买受人先是诉请解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》，诉请开发商返还购房款，法院判决支持；而后，买受人基于生效判决，诉请银行返还已还的房贷并消除征信。买受人最终维护了自身的合法权益。
一 因房企违约，法院判决解除购房合同并返还购房款
2018年1月2日，程某某与许昌嘉和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定程某某购买该房企商品房一套，交房日期为2020年6月30日前。出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，总金额人民币柒拾肆万柒仟柒佰贰拾柒元整。付款方式为银行按揭，程某某需支付首付款224727元，余款523000元在2018年1月4日前办理银行按揭贷款手续。2018年1月15日，中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行(贷款人）与程某某(借款人)签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额523000元，借款用途购买案涉房屋，借款期限30年，自2018年2月1日至2048年1月31日，执行利率5.98%。
截止2021年5月23日，涉案商品房仍未完成竣工验收备案，不能满足出卖人交付商品房的条件，且距合同约定的交房期限已逾期超过180日。法院判决支持原告的四项诉讼请求：第一，解除程某某与许昌嘉和置业有限公司之间的《商品房买卖合同》；第二，解除程某某与中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行之间的《个人购房担保借款合同》；第三，被告许昌嘉和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告程校磊返还购房首付224727元及利息；第四、被告许昌嘉和置业有限公司于本判决生效之日起七日内向中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行返还购房款523000元及利息。被告许昌嘉和置业有限公司上诉被驳回，该判决生效。（相关案号：（2021）豫1003民初1708号，（2021）豫10民终2497号）。
二 买受人主张银行返还已还房贷并消除征信,法院判决支持
程某某与中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行签订《个人购房担保借款合同》后，该行于2018年2月1日发放贷款，程某某于2018年3月20日至2021年10月20日期间依约偿还贷款本息。截至庭审当日，程某某共向该银行支付贷款本息226970.05元。程某某个人信用报告显示：案涉贷款为逾期状态。另查明：中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行于2022年2月28日就（2021）豫1003民初1708号判决向许昌市建安区人民法院申请强制执行。
程某某向法院提出诉讼请求：1．请求被告返还原告已支付的购房贷款本金及利息共计226970.05元）；2．请求被告1个月内将原告在银行系统的贷款状态予以消除，消除征信影响，以保证原告后续贷款不受此影响；3.本案的诉讼费用由被告承担。
法院经审理，做出以下判决：一、被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行于本判决生效后十日内返还原告程校磊贷款本息226970.05元；二、被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行在本判决生效后三十日内消除与原告程校磊签订的《个人购房担保借款合同》的贷款状态及征信影响；三、驳回原告程校磊的其他诉讼请求。（相关案号：(2022)豫1002民初1661号，(2022)豫10民终1155号）。
三 本案相关法律分析
根据《最高人民法院关于房屋买卖合同纠纷司法解释》第二十一条，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，购房合同解除后，房企应当将购房款的本金及利息返还担保权人和买受人。法院判决房企将相关款项返还银行。
根据民法典第五百六十六条，合同解除后，未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，程某某与银行之间的贷款合同未履行部分终止履行，已履行部分应恢复原状，同时，根据合同解除后恢复原状的法律效力，恢复原状包括返还原物以及原物产生的孳息。本案中，法院判决银行返还买受人贷款本息。
小结
本案是一起典型的房企违约引发的房企、银行与买受人之间的买卖合同纠纷案件。此类案件，买受人应当如何维护自身的合法权益具有很大的挑战。如果买受人只起诉房企违约，那么买受人对银行的还贷责任并不能免除；如果买受人只起诉银行还款，那么买受人的请求权基础并不存在。本案中，买受人先是同时起诉房企和银行，诉请解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》，诉请房企返还购房款；而后基于生效判决，买受人再诉请银行返还已还房贷并消除征信。合同解除后，开发商还银行钱，银行还买受人钱，钱从哪里来，钱回哪里去，买受人维护了自身的合法权益。
张志晓律师
北京市万商天勤律师事务所合伙人，执业二十三年。
在非诉方面，擅长新的商业模式设计，税务筹划，提出：“法律是商业经验的总结和积累，律师是研究商业模式的专家”。
在诉讼方面，长于商事诉讼尊龙ag旗舰厅的解决方案及复杂涉商刑事辩护，为多起案件起死回生，完成多起无罪辩护。提出“观点正确、证据确凿、逻辑严密、论证充分，重点突出，说理简练”的诉讼指导原则。
业务领域：
房地产开发、建筑工程，ppp，金融（资管，信托，险资投资计划、reits），企业并购，并购重组中的税务筹划，企业合规，前述领域商事诉讼，涉商刑事辩护。
社会职务：
中国仲裁法学会会员、全国企业合规委员会会员。中国保险资产管理业协会债权计划法律专家，北京住房保障办公室法律专家，中国政法大学ppp中心法律专家、湖北、山西ppp专家库专家，多地仲裁委员会仲裁员。2018、2019年连续两年获得保险资产管理业协会优秀专家。
在诉讼领域曾成功代理几十起投资纠纷、股权纠纷、建筑工程诉讼、房地产合作纠纷案。
为多起刑事案件成功完成无罪辩护。
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